En este artículo, exploraremos cómo hacer que tus pagos mensuales de un Crédito con Garantía Hipotecaria (HELOC por sus siglas en inglés) sean más asequibles. Normalmente, un HELOC tiene un período de retiro inicial de 10 años, durante el cual puedes disponer del crédito según sea necesario y hacer pagos de intereses solamente sobre lo que has pedido prestado. Pero al finalizar este período, debes comenzar a realizar pagos completamente amortizados de interés y capital cada mes, lo cual puede resultar en un aumento significativo en tus pagos mensuales y provocar un “shock de pago”, especialmente si las tasas de interés han subido.

¿Cómo Solucionar el Problema del Shock de Pago?

Una forma de resolver el problema del shock de pago es refinanciando tu HELOC. Hay varias maneras de hacerlo. Veamos cómo calificar, cuáles son tus opciones y los pros y contras de cada alternativa.

Cuestiones Clave a Tener en Cuenta

  • Muchos propietarios experimentan un shock de pago al empezar a pagar el capital de su HELOC.
  • Para calificar para refinanciar un HELOC, necesitas tener suficiente equity en tu vivienda para cumplir con las pautas del prestamista.
  • Puedes refinanciar un HELOC obteniendo uno nuevo, utilizando un préstamo con garantía hipotecaria para saldar tu HELOC o refinanciando a una nueva primera hipoteca.
  • En caso de no calificar para refinanciar, la modificación del préstamo puede ser una opción.

¿Cómo Calificar para Refinanciar tu HELOC?

Refinanciar un HELOC es similar a refinanciar una primera hipoteca. Deberás calificar en base a tus ingresos, gastos, deudas y el valor de tu vivienda. Es necesario presentar documentos como recibos de sueldo, formas W-2, extractos bancarios, declaraciones de impuestos y pagar por una tasación completa de la vivienda.

Para obtener las tasas de interés más bajas, necesitarás tener un puntaje FICO de “muy bueno” a “excepcional”, generalmente entre 740-850. Los prestamistas también querrán asegurarse de que tus pagos mensuales combinados no sean más del 50% de tus ingresos.

Además, es crucial tener suficiente equity en la vivienda después de obtener el nuevo préstamo para cumplir con las pautas del prestamista para la relación préstamo-valor combinada (CLTV). Algunos prestamistas permiten a propietarios con excelente crédito pedir prestado hasta el 100% del valor de la vivienda, pero es común poder pedir prestado solo el 85%.

Ejemplo de Refinanciación de un HELOC

Por ejemplo, si tu vivienda vale $300,000, tienes un saldo de $190,000 en la primera hipoteca y $50,000 en el HELOC, ya has pedido prestado un total de $240,000 contra tu vivienda. Si divides $240,000 entre $300,000, obtendrás una relación CLTV del 80%, lo que significa que tu equity en la vivienda es del 20%.

En este caso, si solo deseas refinanciar el saldo existente de HELOC y no pedir prestado más, deberías poder encontrar un prestamista que trabaje contigo, especialmente si tienes buen crédito. Cuanta más equity tengas, es probable que tu tasa de interés sea más baja.

Opciones para Refinanciar tu HELOC

Hay tres formas de refinanciar tu HELOC y una opción adicional en caso de que no califiques.

1. Abrir un Nuevo HELOC:

¿Cómo Funciona? Puedes comenzar de nuevo con un nuevo período de retiro de 10 años y un nuevo período de pago de intereses.

Pros: No tendrás que devolver tu capital prestado por otros 10 años.

Contras: Tarde o temprano deberás devolver el préstamo. Es difícil prever tus pagos mensuales o costos totales de préstamo con una tasa de interés variable, característica común en los HELOC.

2. Refinanciar con un Préstamo con Garantía Hipotecaria:

¿Cómo Funciona? Puedes usar un préstamo con garantía hipotecaria para saldar tu HELOC.

Pros: Podrías obtener hasta 30 años para devolver el saldo en lugar de los 20 años típicos de un HELOC. Tu nuevo préstamo tendrá una tasa de interés fija y cada pago mensual será el mismo.

Contras: Al extender el plazo del préstamo, podrías pagar más intereses a largo plazo. Las tasas de los préstamos con garantía hipotecaria suelen ser más altas que las de los HELOC.

3. Refinanciar con una Nueva Primera Hipoteca

¿Cómo Funciona? En lugar de refinanciar solo tu HELOC y continuar con dos hipotecas, puedes consolidar ambos en un solo préstamo.

Pros: Obtendrás las tasas de interés fijas más bajas disponibles.

Contras: Podrías tener que pagar costos de cierre significativamente más altos que al refinanciar en un nuevo HELOC o préstamo con garantía hipotecaria.

¿Qué Sucede si no Califico para Refinanciar mi HELOC?

La modificación del préstamo puede ser tu única opción si estás endeudado en tu hipoteca, tu puntaje de crédito es muy bajo o no puedes hacer frente a los pagos mensuales de un nuevo préstamo. Antes de perder un pago, considera negociar un ajuste en tu préstamo con tu prestamista.

¿Puedo Obtener un Préstamo Personal para Refinanciar mi HELOC?

Sí, si calificas para un préstamo personal lo suficientemente grande como para saldar tu HELOC. Un préstamo personal puede ser una buena opción porque no está garantizado por tu vivienda y las tasas pueden ser sorprendentemente bajas si tienes excelente crédito. Sin embargo, recuerda que el plazo puede ser más corto y el pago mensual, más alto que con un préstamo hipotecario.

¿Qué Sucede si no Puedo Repagar mi HELOC?

Tu vivienda es la garantía de tu HELOC, por lo que el prestamista puede ejecutar una hipoteca en caso de incumplimiento. Las ejecuciones hipotecarias pueden ser costosas y, si tu HELOC es una segunda hipoteca, los inversores de la primera hipoteca serán pagados antes que los de la segunda hipoteca. Si no tienes equity en tu vivienda, los segundos hipotecarios podrían no recibir nada. Por ello, los prestamistas suelen intentar no ejecutar hipotecas rápidamente.

En resumen, refinanciar tu HELOC puede ser una estrategia efectiva para hacer que tus pagos mensuales sean más asequibles y estables a largo plazo. Evalúa todas tus opciones y consulta con varios prestamistas para encontrar la mejor solución. Recuerda que si la refinanciación no es una opción, la modificación del préstamo puede ser un recurso para evitar la ejecución hipotecaria.