Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs) son una forma popular para que los inversores posean bienes raíces que generan ingresos sin tener que comprar o administrar propiedades. A los inversores les gustan los REITs por sus generosos flujos de ingresos. Para calificar como un REIT, el fideicomiso debe distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas. A su vez, los REITs generalmente no pagan impuestos sobre la renta corporativa porque sus ganancias se han pasado a los inversores como pagos de dividendos.

¿Qué son los REITs y por qué son importantes?

Un REIT es una compañía que posee y opera bienes raíces que generan ingresos, lo que permite a los inversores obtener exposición al mercado inmobiliario sin poseer directamente propiedades. Al ser ley, los REITs deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas. Esto implica que la mayoría de los dividendos que reciben los inversores se gravan como ingresos ordinarios a las tasas impositivas marginales en lugar de tasas impositivas de dividendos más bajas. Cualquier ganancia está sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital cuando los inversores venden acciones de REIT.

Características básicas de los REITs

Los REITs se remontan a 1960, cuando el Congreso de los Estados Unidos los introdujo a través de una enmienda a la Ley de prórroga de impuestos sobre los cigarrillos. Este instrumento financiero fue diseñado para hacer más accesible la inversión inmobiliaria, permitiendo a los inversores promedio participar en carteras de propiedades a gran escala anteriormente disponibles solo para personas adineradas e instituciones.

Los REITs funcionan de manera similar a los fondos de inversión pero se centran en bienes raíces en lugar de acciones y bonos. Reúnen capital de muchos inversores para adquirir, administrar y desarrollar diversos tipos de propiedades. Los inversores pueden beneficiarse de los REITs de dos maneras principales: pagos regulares de dividendos y apreciación potencial del valor de las acciones del REIT.

La versatilidad de los REITs es evidente en su amplia gama de propiedades. Desde complejos de apartamentos y edificios de oficinas hasta activos más especializados como centros de datos, instalaciones de atención médica e incluso terrenos forestales, los REITs ofrecen exposición a virtualmente todos los sectores del mercado inmobiliario. Mientras que algunos REITs se especializan en tipos de propiedades específicas, otros mantienen carteras diversificadas. Esta flexibilidad permite a los inversores adaptar su exposición inmobiliaria a sus estrategias de inversión individuales y perspectivas de mercado.

Según 2024, los REITs están disponibles en más de 40 países y han superado los $2 billones en capitalización de mercado. En los Estados Unidos, los REITs deben pagar al menos el 90% de los ingresos imponibles a los titulares de las unidades. Esto hace que los REITs sean atractivos para los inversores que buscan rendimientos más altos que los de los mercados tradicionales de renta fija.

Tres tipos de REITs

  • Equity REITs: Estos fideicomisos invierten en bienes raíces y obtienen ingresos de alquileres, dividendos y ganancias de capital por ventas de propiedades. Las tres fuentes de ingresos hacen que este tipo de REIT sea popular, representando aproximadamente el 96% del mercado de REITs por capitalización.
  • Mortgage REITs: Estos fideicomisos invierten en hipotecas y valores respaldados por hipotecas. Dado que los REITs hipotecarios ganan intereses de sus inversiones, son sensibles a los cambios en las tasas de interés.
  • Hybrid REITs: Estos REITs invierten tanto en bienes raíces como en hipotecas. Estos han caído en desuso desde la crisis financiera de 2007 a 2008.

Impuestos a nivel del fideicomiso

Un REIT es una entidad que sería gravada como corporación si no fuera por su estatus especial de REIT. Para cumplir con la definición de un REIT, la mayoría de sus activos e ingresos deben provenir de bienes raíces. Además, debe pagar el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas.

Este requisito significa que los REITs generalmente no pagan impuestos sobre la renta corporativa, aunque las ganancias retenidas serían gravadas a nivel corporativo. Un REIT debe invertir al menos el 75% de sus activos en bienes raíces y efectivo, y obtener al menos el 75% de los ingresos brutos procedentes de fuentes como alquiler e interés hipotecario.

Impuestos para los titulares de las unidades

Los pagos de dividendos que reciben los inversores de REIT pueden constituir ingresos ordinarios, ganancias de capital o un retorno de capital. En general, la mayor parte del dividendo es ingreso del negocio inmobiliario de la compañía y se trata como ingreso ordinario para el inversor, gravado según la tasa impositiva marginal del inversor.

El REIT puede informarle que parte del dividendo es una ganancia o pérdida de capital. Esto ocurre cuando el REIT vende una propiedad que ha sido poseída durante al menos un año. La ganancia o pérdida de capital también se transfiere al inversor, gravándose las ganancias al 0%, 15% o 20%, dependiendo del nivel de ingresos del inversor para el año en que se recibió la ganancia.

Además, una parte del dividendo puede estar listada como un retorno de capital no gravable. Esto puede ocurrir cuando las distribuciones en efectivo del REIT superan las ganancias, por ejemplo, cuando la compañía tiene grandes gastos de depreciación. Hay dos cosas a tener en cuenta sobre un retorno de capital:

Esta parte del dividendo no está sujeta a impuestos para el año en que se paga al titular de la unidad. Se grava más adelante. Un retorno de capital reduce el costo base del titular de la unidad. Cuando el inversor vende sus unidades, este pago se grava como una ganancia o pérdida de capital a largo o corto plazo. Si se devuelve capital suficiente al inversor y el costo base cae a cero, cualquier distribución que no sea dividendos posteriores se grava como una ganancia de capital.

La parte del dividendo del REIT atribuible a ingresos puede recibir un tratamiento fiscal preferencial adicional bajo la Ley de Reducción de Impuestos y Trabajos (TCJA) de 2017. La ley otorga una nueva deducción del 20% para los ingresos empresariales atribuibles, que incluye dividendos calificados de REIT. La deducción expira al final de 2025.

Los residentes no estadounidenses deben tener en cuenta que sus ingresos de REIT pueden estar sujetos a una retención fiscal del 30%. Puede aplicarse una tasa reducida y una exención si existe un tratado fiscal entre Estados Unidos y el país de residencia del titular del REIT.

Ejemplo de cálculo de impuestos para titulares de unidades

Un inversor compra acciones de un REIT que cotiza a $20 por unidad. El REIT genera $2 por unidad de operaciones y distribuye el 90% (o $1.80) a los titulares de unidades. De este total, $1.20 del dividendo proviene de las ganancias. Los restantes $0.60 provienen de depreciación y otros gastos y se consideran un retorno de capital no imponible.

El inversor pagaría impuestos sobre la renta ordinarios de los $1.20 en el año en que se recibieron. Mientras tanto, el costo base del inversor se reduce en $0.60 a $19.40 por acción. Esta reducción en el costo base se gravará como una ganancia o pérdida de capital a largo o corto plazo cuando las unidades se vendan.

¿Cuál es la diferencia entre un REIT y un REIT ETF?

Un REIT es propietario de una o más propiedades y distribuye ingresos de esas propiedades a los inversores. Un REIT ETF, por otro lado, es un fondo cotizado en bolsa que posee una cartera de diferentes REITs.

¿Por qué los REITs deben pagar grandes dividendos a los accionistas?

Por ley, los REITs deben pagar al menos el 90% de sus beneficios imponibles a los accionistas en forma de dividendos. A cambio, las compañías REIT están exentas de la mayoría de los impuestos sobre la renta corporativa. Muchos REITs reinvierten los dividendos de los accionistas, ofreciendo una tributación diferida y aumentando sus ganancias.

¿Cómo se gravan los REITs para los inversores comunes?

La mayoría de los dividendos de los REIT se gravan como ingresos ordinarios a la tasa impositiva marginal del inversor en lugar de la tasa de dividendos calificados más baja. Cuando un inversor vende acciones de REIT, cualquier apreciación también está sujeta a impuestos sobre ganancias de capital. Mantener REITs en cuentas con ventajas fiscales como cuentas individuales de jubilación puede diferir o eliminar impuestos sobre las distribuciones, lo que podría hacerlos más eficientes desde el punto de vista fiscal para algunos inversores.

Tenga en cuenta que algunas distribuciones de REIT pueden clasificarse como un retorno de capital. Estas no se gravan de inmediato, sino que reducen la base impositiva del inversor en las acciones del REIT. Esto puede resultar en impuestos más altos sobre las ganancias de capital cuando las acciones se vendan eventualmente.

Conclusión

Los REITs ofrecen beneficios fiscales únicos que pueden traducirse en un flujo de ingresos constante para los inversores y rendimientos más altos de los que podrían obtener en los mercados de renta fija. Sin embargo, los inversores deben saber si esos pagos son ingresos, ganancias de capital o un retorno de capital, ya que cada uno recibe un tratamiento diferente en la época de impuestos. Además, los dividendos calificados de los REIT pueden disfrutar de exenciones fiscales adicionales según la TCJA.

Dado que la situación fiscal de cada persona difiere, los inversores deben consultar con su asesor financiero para entender cómo los dividendos de los REIT afectarán sus obligaciones fiscales.