La compra de una casa de playa puede traer un excelente retorno de inversión (ROI), una corriente de ingresos confiable y acceso a un lugar de vacaciones encantador. Muchos inversores de casas de playa compran propiedades que posteriormente alquilan durante los momentos de mayor afluencia turística. Por ejemplo, un propietario de una casa de playa en Florida podría poner la casa disponible para alquilar desde noviembre hasta abril, cuando los residentes de estados más fríos ansían el sol.

¿Qué implica comprar una casa en la playa?

Muchos inversores afirman que los ingresos por alquiler durante la mitad más fría del año cubren los gastos durante todo el año, permitiéndoles vivir en la casa de forma gratuita durante la temporada no pico. Sin embargo, antes de lanzarse a la compra de una casa en la playa, es esencial comprender la economía subyacente involucrada. Entre las desventajas se incluyen los altos costos de endeudamiento, las tarifas exorbitantes de seguros y las numerosas facturas, además de las molestias generales de la gestión de propiedades.

¿Por qué es importante calcular bien tu inversión en una casa de playa?

“Administrar adecuadamente el alquiler de una casa en la playa puede permitir al propietario vivir en la propiedad de forma gratuita durante la temporada no pico de la playa”.

El momento del mercado es crucial debido a las altas cantidades de apalancamiento que se utilizan comúnmente en el mercado inmobiliario. Espera pagar más tanto por la casa como por el seguro (incluido el seguro contra inundaciones) que por una casa que no esté en la playa. Muchos pueblos de playa tienen impuestos elevados. La publicidad y la gestión de una casa de alquiler implican gastos adicionales, y probablemente los propietarios necesitarán un costoso administrador de propiedades.

¿Cómo comprar una casa en la playa?

El momento del mercado es una consideración crucial al comprar cualquier propiedad. La mayoría de las hipotecas requieren pagos iniciales del 20% o menos, por lo que los inversores suelen utilizar una cantidad sustancial de apalancamiento. Cuando el apalancamiento es alto, los movimientos de precios suelen tener un impacto mucho mayor en los retornos que los ingresos de un activo.

Consideraciones clave al comprar una casa en la playa

“Los inversores pueden perder cantidades sustanciales de dinero al obtener una hipoteca para una casa en la playa en el momento equivocado”.

No es necesario ser propietario de una casa en la playa, por lo que los precios son aún más procíclicos que para otras viviendas. Si la economía ha sido buena en los últimos años y los precios de bienes raíces están subiendo, es probable que el mercado esté atrasado para una corrección. De manera similar, precios más bajos y una economía deprimida indican que es un buen momento para comprar. Los índices Case-Shiller proporcionan a los inversores una forma de determinar el estado general del mercado inmobiliario.

Costos de bienes raíces y costos de endeudamiento

Las propiedades de casas de playa son considerablemente más caras que las viviendas similares ubicadas tierra adentro. En Delray Beach, un pueblo de playa popular en Florida, el precio medio de una casa hasta el 31 de mayo de 2024 es de $385,167, según Zillow. Los valores de las viviendas en esta área han aumentado más del 36% desde enero de 2021. Las tasas de interés hipotecarias para propiedades de vacaciones suelen ser mayores que las de viviendas principales.

Los cargos de interés pueden marcar una gran diferencia en el resultado final del inversor. Por ejemplo, el pago de principal e interés en una hipoteca de 30 años y $1 millón, con una tasa de interés del 4%, asciende a $4,774 al mes. La misma hipoteca con una tasa de interés del 5% cuesta $5,368 al mes en principal e interés. Esta diferencia de $600 al mes puede sumar rápidamente.

¿Cuánto cuesta el seguro para una casa frente al mar?

El seguro del propietario de una casa en la playa es probable que sea varias veces más caro que la cobertura para una vivienda principal. Esta diferencia de costos se debe principalmente al seguro contra inundaciones, que a menudo es obligatorio. Las primas de seguros se dispararon a principios del siglo XXI, particularmente en la costa este, que sufrió daños generalizados por huracanes.

Una prima anual de $3,000 o más por un seguro privado contra inundaciones es cada vez más común para las casas de playa en Florida. Otros estados de la costa este, como Carolina del Norte, tienen primas más razonables. Si bien los costos de seguros en California suelen ser más bajos que las tarifas de la costa este, el ahorro generalmente se ve compensado por los precios más altos de los bienes raíces.

Otras facturas de una casa de playa

Alquilar una casa en la playa implica costos adicionales además de la hipoteca, servicios públicos e internet. Por un lado, es probable que el impuesto municipal sea elevado, dado el alto valor de muchas casas en la playa. Y si la casa de playa es una propiedad de alquiler, los propietarios suelen pagar por la publicidad y el marketing. Desembolsar dinero para contratar personas que muestren la propiedad es solo una parte de estos gastos. Los propietarios de casas de playa muy desafortunados también podrían tener que pagar los costos legales asociados con litigar disputas con inquilinos.

Gestión de propiedades

La gestión de propiedades implica mucho más que firmar contratos de arrendamiento y cobrar cheques de alquiler. Cuando algo se rompe, como una unidad de HVAC o un refrigerador, el propietario de la casa de playa es completamente responsable de las reparaciones. El paisajismo, la pintura, el mantenimiento del techo y el control de plagas son solo algunas de las otras tareas que caen bajo la responsabilidad del propietario de la casa de playa.

El aire acondicionado se considera un servicio esencial en muchas partes del país, y los estados imponen requisitos específicos a los propietarios. Esto significa que los propietarios de casas de playa deben reparar el aire acondicionado en un plazo razonable. Si no lo hacen, los inquilinos pueden tener derecho a rescindir un contrato de arrendamiento o realizar ellos mismos las reparaciones y restar los costos del alquiler.

La mayoría de los propietarios de casas de playa no tienen la capacidad para manejar estas responsabilidades sin convertirse en inversores inmobiliarios a tiempo completo. Por lo tanto, la mayoría de los inversores contratan un administrador de propiedades a tiempo completo. El administrador se encarga de las tareas diarias, comercializa la casa de playa durante la temporada turística, ejecuta contratos de arrendamiento y desaloja inquilinos morosos. Desafortunadamente, un buen administrador de propiedades no es económico. Dependiendo de la cantidad de servicios, la mayoría de los administradores de propiedades cobran entre el 8% y el 12% del alquiler cobrado, lo que puede reducir rápidamente los márgenes de ganancia.

¿Por qué es tan cara la tierra frente al mar?

A pesar de los crecientes riesgos del cambio climático global y el aumento del nivel del mar, el valor de las propiedades frente al mar sigue aumentando. La razón: los subsidios federales que cubren medidas para mitigar los daños a la propiedad por inundaciones y tormentas, junto con los incentivos fiscales para los propietarios de propiedades de alta gama, siguen impulsando los precios al alza.

¿Cuáles son los costos típicos de gestión de propiedades?

Dependiendo de la extensión de sus servicios, la mayoría de los administradores de propiedades cobran entre el 8% y el 12% del alquiler cobrado en la propiedad inmobiliaria que gestionan.

¿El alquiler de mi casa frente al mar durante la temporada alta cubrirá mis costos de vida durante la temporada baja?

Puede ser. Es una estrategia popular que los propietarios de propiedades en pueblos costeros populares a lo largo de las costas de los EE. UU. ponen en práctica. Pero es importante calcular todos tus costos antes de invertir en una casa frente al mar.

Conclusión

Comprar una casa en la playa puede ser una inversión inteligente si sabes en qué te estás metiendo y tienes los fondos para cubrir todos los costos acompañantes, desde seguros hasta gestión de propiedades, marketing y publicidad. Si estás pensando en invertir en bienes raíces frente al mar, conoce la zona donde deseas comprar y comprende el mercado para no entrar cuando los precios estén altos. Comprender los pros y los contras puede ayudarte a tomar una inversión más sabia.