Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARMs) pueden ahorrar dinero en intereses a los prestatarios a corto y medio plazo. Sin embargo, si tienes uno cuando llega el momento de que se resetee la tasa de interés, podrías enfrentar una factura mensual mucho más alta. Aquí te contamos qué esperar y qué puedes hacer al respecto.

¿Qué son los Préstamos Hipotecarios de Tasa Ajustable?

Con un préstamo hipotecario de tasa ajustable, la tasa de interés generalmente está fija por un período de tiempo, después del cual puede cambiar. Cuando las tasas suben, los prestatarios con ARMs pueden esperar enfrentar pagos mensuales de hipoteca más altos. Sin embargo, los prestatarios tienen cierta protección contra aumentos inmanejables en forma de límites de tasas.

¿Cómo Funcionan los ARMs?

Con un préstamo hipotecario de tasa ajustable, el prestamista fija tu tasa de interés por un cierto período de tiempo. Por lo general, esa tasa de interés inicial será más baja que las disponibles en las hipotecas de tasa fija. A veces, los prestamistas ofrecen tasas de introducción especialmente bajas si están ansiosos por hacer negocios.

Sin embargo, cuando termina ese período inicial de tasa, la tasa de la hipoteca se resetea y puede subir considerablemente. La tasa puede seguir reseteándose periódicamente durante el resto del plazo del préstamo. El período inicial en los ARMs generalmente varía de uno a 10 años, pero también puede ser más corto o más largo. Los ARMs más comunes hoy en día son los ARMs híbridos porque actúan como una hipoteca de tasa fija durante el período introductorio, después de lo cual se vuelven ajustables.

Los ARMs se expresan en términos de dos números: la duración del período fijo y la frecuencia con la que la tasa de interés puede ajustarse después de eso. Por ejemplo, un 5/1 ARM está fijo por cinco años, luego puede ajustarse cada año después. Un 10/6 ARM está fijo por 10 años y puede ajustarse cada seis meses después.

¿Cuánto Pueden Subir las Tasas?

Los prestamistas no pueden subir la tasa de interés de un prestatario de ARM como les plazca. Los ARMs están vinculados a un índice, como la tasa de interés de los bonos del Tesoro. Además de la tasa de interés indexada, el prestamista agrega un margen de varios puntos porcentuales, que es como el prestamista obtiene su ganancia.

Los ARMs también están sujetos a límites sobre cuánto pueden subir las tasas en cada período de ajuste y en total durante la vida del préstamo, conocido como un tope de vida. Los contratos de ARMs deben especificar una estructura de límite de tasas. Por lo tanto, si un ARM comenzó en 6%, su tasa podría subir hasta 8% con el primer ajuste, y nunca podría subir más allá del 11%.

¿Cómo Evitar el Impacto del Pago?

Aunque los límites de tasas brindan cierta protección contra aumentos dramáticos, algunos prestatarios podrían encontrar sus pagos inmanejables una vez que comienzan los ajustes. Por eso, es importante hacer cálculos para ver si tu presupuesto es probable que se estire lo suficiente para acomodar un escenario de aumento máximo de tasas.

Si planeas quedarte en la casa por un período indefinido, considera la posibilidad de refinanciar el ARM antes de que se ajuste utilizando una nueva hipoteca de tasa fija. Algunos prestamistas de ARMs ofrecen una opción de conversión que te permite intercambiar tu ARM por una hipoteca de tasa fija con el mismo prestamista después de un cierto período de tiempo.

Si aún tienes un ARM cuando la tasa está a punto de ajustarse, tu servicer de hipoteca debería informarte “tu nuevo monto de pago siete u ocho meses antes, para que puedas presupuestar o buscar un nuevo préstamo”, según la Consumer Financial Protection Bureau.

¿Puede el Prestamista Cambiar el Índice de un ARM?

Es posible pero poco probable. Según la CFPB, “Generalmente, el índice que usa tu prestamista no cambiará después de que obtengas tu préstamo, pero tu contrato de préstamo puede permitir al prestamista cambiar a un índice diferente en algunas situaciones.”

¿Qué es un ARM de Solo Interés?

Un ARM de solo interés es aquel en el que solo pagas intereses y no capital durante un cierto período fijo. Después de eso, debes pagar tanto interés como capital, lo que puede significar pagos mensuales sustancialmente más altos incluso si las tasas de interés no han subido.

¿Qué son los Puntos en un ARM?

Los puntos son una forma de interés prepagado, donde cada punto te cuesta el 1% del monto del préstamo. Los prestamistas pueden ofrecerte una tasa de interés inicial más baja a cambio de puntos, pero ese beneficio generalmente terminará cuando la tasa se ajuste por primera vez.

Los préstamos hipotecarios de tasa ajustable no tienen por qué ser riesgosos, siempre y cuando entiendas lo que puede suceder cuando se resetea tu tasa de interés. Saber de antemano cuánto más podrías deber cada mes puede prevenir sorpresas y asegurar que puedas mantener al día tus pagos.