Los préstamos de refinanciamiento de efectivo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) permiten a los propietarios refinanciar sus hipotecas, generalmente a una tasa de interés más baja, y extraer hasta el 80% de la equidad de su hogar para remodelaciones o mejoras en el hogar, así como consolidación de deudas y otras razones. A continuación, se pueden utilizar esos fondos como se desee. En este artículo, conocerás más sobre cómo funciona el refinanciamiento de efectivo de la FHA.

¿Qué es un refinanciamiento de efectivo de la FHA?

Un refinanciamiento de efectivo de la FHA te permite pedir prestado dinero para mejorar tu hogar a las tasas de interés actuales utilizando la equidad acumulada en tu casa. Funciona de manera similar a otros préstamos de refinanciamiento de efectivo en los que obtienes un nuevo préstamo por un monto mayor. Pagas tu préstamo original con parte del nuevo préstamo y luego puedes reutilizar el restante como efectivo. Los préstamos de la FHA pueden ser beneficiosos para personas que tienen equidad pero puntajes de crédito más bajos, ya que los prestamistas son más flexibles con los criterios financieros. Otros refinanciamientos de efectivo pueden ahorrarte más dinero si tienes un buen crédito.

¿Cuánto dinero puedes extraer?

La cantidad de dinero que puedes extraer en un refinanciamiento de efectivo de la FHA dependerá de la cantidad de equidad que has acumulado en tu hogar. Debes tener al menos un 20% de equidad restante después de refinanciar y retirar algo de dinero. En otras palabras, no puedes tomar toda la equidad disponible.

Puedes tener una idea del valor de tu hogar utilizando sitios web como Zillow para una estimación o pagando por una tasación. Luego, resta lo que debes en tu hipoteca del valor estimado de tu hogar. Por ejemplo, si debes $250,000 pero tu hogar vale $450,000, tendrías $200,000 de equidad. Potencialmente podrías tomar un préstamo total de efectivo de $360,000, que corresponde al 80% del valor de tu hogar. De ese monto, $250,000 se destinaría a pagar tu hipoteca y $110,000 menos los costos de cierre estarían disponibles para ti como efectivo.

¿Quién puede calificar para un refinanciamiento de efectivo de la FHA?

Para calificar para un refinanciamiento de efectivo de la FHA, aún debes cumplir con ciertos criterios del prestamista, como tener un puntaje de crédito suficientemente alto e ingresos suficientes. Veamos los factores de calificación básicos en más detalle.

Puntaje de crédito

  • Según las pautas de la FHA, debes tener un puntaje mínimo de 580 para calificar para financiamiento máximo y 500 o más para financiamiento con una relación préstamo-valor (LTV) del 90% en lugar del 80%.
  • La mayoría de los prestamistas que ofrecen préstamos de refinanciamiento de efectivo de la FHA establecen sus propios límites, que generalmente requieren un puntaje mínimo en el rango de 600-620. Algunos prestamistas usarán el puntaje intermedio si hay tres puntajes diferentes. Otros pueden requerir que el puntaje más bajo califique.

    • Tu prestamista será la mejor fuente de información sobre sus requisitos específicos de puntaje de crédito.

    Razón deuda-ingresos

    Para garantizar que puedas pagar tu nueva hipoteca sin sobreendeudarte, la FHA tiene pautas sobre la razón deuda-ingresos (DTI) que necesitas para calificar. Puedes calcular esto de varias formas, pero esencialmente, es cuánta deuda tienes en comparación con tus ingresos brutos mensuales.

    Los dos métodos diferentes para calcular esto incluyen:

  • Pago de hipoteca a ingresos: calculado dividiendo tu pago total de vivienda (capital, intereses, impuestos, seguro, cuotas de la asociación de propietarios, etc.) por tu ingreso mensual bruto. Este número debe ser inferior al 31%.
  • Pago total fijo a ingresos: calculado sumando tu pago total de hipoteca (capital, intereses, impuestos, seguro, cuotas de la asociación de propietarios, etc.) y todos tus gastos mensuales recurrentes, como préstamos estudiantiles, de tarjetas de crédito, préstamos de auto, etc. Divide esa cantidad por el ingreso mensual bruto. Esta es tu relación deuda e ingresos y debe ser inferior al 43%.

    • Razón préstamo-valor máximo

    Una relación préstamo-valor (LTV) es la cantidad de equidad que has acumulado en tu hogar. Para calificar para un refinanciamiento de efectivo de la FHA, la cantidad que debes en tu hipoteca no puede ser mayor al 80% del valor de tu hogar.

    Usando el ejemplo de tu hogar que vale $500,000, el 80% es $400,000 ($500,000 x 0.8). Si debes más de $400,000, entonces no calificarías para el refinanciamiento de efectivo de la FHA.

    Tiempo de residencia

    La FHA también tiene un requisito de tiempo de residencia para calificar para el préstamo de refinanciamiento de efectivo. Debes vivir en tu hogar y haber tenido la hipoteca que refinanciarás durante al menos 12 meses.

    Historial de pagos de la hipoteca

    Para calificar para el refinanciamiento de efectivo de la FHA, también debes tener un historial de pagos a tiempo en tu hipoteca durante el último año. Eso significa que no puedes tener pagos atrasados en los últimos 12 meses.

    Tasas de interés

    Los refinanciamientos de efectivo de la FHA suelen tener tasas de interés más bajas. En promedio, serán de 10-15 puntos base (0.10%-0.15%) más bajos que los préstamos convencionales de refinanciamiento de efectivo.

    Recuerda que debido a la mayor flexibilidad de la FHA con puntajes de crédito y relaciones deuda-ingresos en comparación con los préstamos convencionales, el préstamo requiere seguro hipotecario con primas de seguro hipotecario iniciales y mensuales (1.75% del nuevo monto del préstamo al inicio y 0.85% del monto del préstamo anualmente en 12 pagos por año).

    Conclusión

    A pesar del seguro adicional mencionado anteriormente, si necesitas un préstamo de refinanciamiento de efectivo y tienes una relación deuda-ingresos más alta o puntajes de crédito más bajos, entonces el refinanciamiento de efectivo de la FHA es un buen producto para considerar. Para aquellos con buen crédito y un 20% de equidad, un refinanciamiento de efectivo convencional probablemente sería más ahorrativo.