Los inversores corren en busca de refugio en cualquier buen activo cuando las tasas de interés suben. Las inversiones alternativas, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés), pueden ser una buena opción, dependiendo del ciclo del mercado. Veamos cómo se desempeñaron los REIT en periodos con altas y bajas tasas de interés.

Resumen de los REIT

Un REIT es un título negociable que invierte en bienes raíces a través de propiedades o hipotecas y está disponible en las principales bolsas de valores, al igual que las acciones. Como resultado, los REIT ofrecen altos niveles de liquidez (una cualidad poco común en el mercado inmobiliario). Los fideicomisos suelen especializarse en tipos de propiedades específicos, como apartamentos residenciales, edificios comerciales, almacenes o instalaciones hoteleras. También existen variantes regionales de REIT, que se centran en bienes raíces en países o regiones específicas, como Estados Unidos, Europa, China o Japón.

Los REIT ofrecen muchos beneficios, incluida la diversificación, la mencionada liquidez, una pequeña cantidad de inversión, distribución de ingresos y beneficios fiscales (dependiendo de las leyes locales).

Rendimientos de los REIT vs. Tasas de Interés

En periodos de crecimiento económico, los precios de los REIT tienden a subir junto con las tasas de interés. La razón es que una economía en crecimiento aumenta el valor de los REIT porque el valor de sus activos inmobiliarios subyacentes aumenta. En una economía en crecimiento, la demanda de financiamiento también aumenta, lo que resulta en tasas de interés más altas. Por el contrario, en una economía desacelerada, cuando la Reserva Federal está endureciendo el dinero, la relación se vuelve negativa. Esta relación se puede ver en el siguiente gráfico, que detalla la correlación entre los rendimientos totales de los REIT y los rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años de 2000 a 2019.

Para la mayor parte, los rendimientos de los REIT y las tasas de interés tuvieron una correlación positiva, moviéndose en la misma dirección. Esto se evidencia principalmente entre 2001-2004 y 2008-2013. Los períodos de correlación inversa, justo después de 2004, 2013 y 2016, se relacionan con las políticas de endurecimiento monetario de la Reserva Federal, revirtiendo las acciones de estímulo monetario que se implementaron principalmente después de recesiones. Aquí las tasas de interés subieron pero los valores de los REIT disminuyeron.

Reforzando aún más este argumento, un estudio realizado por S&P analizó seis períodos a partir de la década de 1970 en los que el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años creció significativamente. El estudio comparó el aumento de las tasas de interés con el rendimiento de los REIT y las acciones durante esos períodos. La información se presenta en la siguiente tabla.

De estos seis períodos de aumento de las tasas de interés, los rendimientos de los REIT aumentaron durante cuatro de ellos y superaron al mercado de valores durante tres de ellos.

Sin embargo, hay otros factores y otras observaciones detalladas a considerar, que pueden indicar rendimientos positivos o negativos para las inversiones en REIT según el entorno de tasas de interés.

El factor más importante es que no todos los REIT se crean iguales. En primer lugar, los REIT operan en muchos tipos de industrias. Estas incluyen atención médica, hoteles, residencial, industrial y muchas más. Cada una de estas industrias tiene diferentes variables que reaccionan de manera diferente al entorno económico. Otro factor importante es el perfil de deuda de un REIT; cuánto financiamiento toman para hacer crecer su negocio. El perfil de deuda determina la capacidad y el plazo de un REIT para pagar la deuda, lo cual se verá afectado por diferentes entornos de tasas de interés.

Las observaciones discutidas indican que los REIT pueden no depender realmente de los escenarios de tasas de interés y que hay muchos otros factores en juego para determinar cómo se desempeñará un REIT durante épocas de diferentes tasas de interés. Los rendimientos de las inversiones en REIT pueden permanecer libres de variaciones en las tasas de interés. Como con cualquier inversión, es crucial analizar el REIT específico en cuestión, su rendimiento, historial de dividendos y niveles de deuda.

Beneficios de los REIT para los inversores

Existen otros beneficios de los REIT, que los convierten en una buena opción de inversión durante diferentes periodos de tasas de interés:

Oportunidad de ingresos

Los REIT se consideran valores basados en el rendimiento. Si bien pueden apreciarse en precio, una parte considerable de los rendimientos de los REIT proviene de los dividendos. Los REIT evitan tener que pagar impuestos corporativos si distribuyen al menos el 90% de sus ingresos a sus titulares de participaciones. Este beneficio fiscal resulta en una distribución regular de ingresos por dividendos a los accionistas de los REIT, y los rendimientos netos efectivos suelen ser más altos que los de los bonos (o acciones), incluso en casos de tasas de interés altas.

Diversificación global

Los REIT ofrecen exposición a los mercados globales. Desde la década de 1990, el Reino Unido, Singapur, Japón, Australia, los Países Bajos, Sudáfrica y muchos otros países han permitido la cotización de REIT, lo que permite a los inversores tomar exposición en los mercados inmobiliarios de naciones extranjeras. Por ejemplo, si el mercado inmobiliario local en Estados Unidos se desploma debido a los efectos de tasas de interés más altas, un inversor estadounidense con exposición al mercado inmobiliario de Singapur puede beneficiarse si tiene REIT en Singapur en su cartera.

Exposición específica al sector

En caso de que las tasas de interés aumenten, no todos los subsectores dentro del mercado inmobiliario pueden verse afectados de manera adversa. Por ejemplo, los alquileres residenciales pueden sufrir, pero los centros comerciales en ubicaciones privilegiadas pueden no verse afectados. Un estudio cuidadoso del mercado inmobiliario, los impactos de las tasas de interés en un subsector específico y en los REIT específicos basados en sus propiedades subyacentes, puede hacer que las inversiones en REIT sean rentables independientemente del impacto de las tasas de interés.

Conclusión

Después de examinar los patrones de correlación y los datos históricos, parece que los rendimientos de los REIT varían durante diferentes periodos de tasas de interés, pero en su mayor parte han mostrado una correlación positiva durante los aumentos de las tasas de interés. Después de un estudio cuidadoso y una selección adecuada de subsectores inmobiliarios y regiones geográficas, los inversores pueden considerar los REIT como una buena inversión para la diversificación junto con acciones y bonos tradicionales.