La titulización es el proceso de convertir un lote de deudas en un valor negociable respaldado por las deudas originales.

¿Qué es la titulización de deudas y por qué es importante?

La titulización de deudas es el proceso de empaquetar deudas de diversas fuentes en un solo valor para ser vendido a inversores. La mayoría de estos valores son lotes de préstamos hipotecarios que son vendidos por los bancos que los otorgaron. El comprador suele ser un fideicomiso que convierte los préstamos en un valor negociable.

Un inversor que compra acciones de una empresa tiene un derecho sobre los activos y flujos de efectivo futuros de la empresa. De manera similar, un inversor que adquiere un producto de deuda titulizada tiene un derecho sobre el pago futuro de los instrumentos de deuda subyacentes.

Entendiendo la titulización de deudas

En el proceso de titulización de deudas siempre participan al menos cuatro partes. El primero es el prestatario, quien solicitó un préstamo y se comprometió a pagarlo. El segundo es el originador del préstamo, que es el banco que aprobó el préstamo.

El originador del préstamo, o banco, tiene el derecho inicial sobre los pagos del prestatario. Pero el banco podría querer realizar su beneficio del préstamo mucho más rápido de lo que permite el plazo de 20 o 30 años del préstamo.

El banco puede obtener dinero de inmediato vendiendo este préstamo y otros en su posesión por su valor nominal o cercano a él a un tercero. Ese tercero suele ser un fideicomiso.

El fideicomiso genera dinero titulizando varios préstamos y empaquetándolos como un activo recién creado. Luego, el activo se vende a los inversores, que son la cuarta parte en la cadena.

Un breve historial de la titulización de deudas

Las primeras corporaciones mercantilistas actuaron como vehículos de titulización de deuda soberana para el Imperio Británico a finales del siglo diecisiete y principios del dieciocho.

“Gran Bretaña reestructuró su deuda transfiriéndola a sus corporaciones más ricas, las cuales a su vez vendieron acciones respaldadas por esos activos.”

Esta práctica fue tan extendida que, para 1720, la South Sea Company y la East India Company tenían casi el 80% de la deuda nacional. Estas corporaciones básicamente se convirtieron en vehículos de propósito especial para el tesoro británico.

Eventualmente, las preocupaciones sobre la fragilidad de esas acciones corporativas llevaron a que los británicos dejaran de titulizar y se enfocaran en un mercado de bonos más convencional para recaudar dinero.

La reactivación de la titulización de deudas en los años 1970

El mercado de valores de deuda prácticamente no existió en los siguientes 200 años. En 1970, el mercado secundario de hipotecas comenzó a ver los primeros valores respaldados por hipotecas en los Estados Unidos.

El mercado de titulización de deudas despegó en 1983 cuando Fannie Mae introdujo las primeras obligaciones de hipoteca garantizadas por colateral.

Importante

Este proceso no podría haber existido sin la Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), que garantizó los primeros valores de hipoteca de paso.

Antes de Ginnie Mae, los inversores negociaban préstamos individuales en el mercado secundario. Dado que no estaban titulizados, muy pocos inversores estaban interesados en comprarlos.

Los valores de paso respaldados por el gobierno se convirtieron en una revelación para los negociantes de hipotecas secundarias. Pronto fueron vistos como inversiones seguras. Ginnie Mae fue seguida pronto por otras dos corporaciones respaldadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac.

Fannie Mae alimentó el fuego cuando emitió las primeras obligaciones de hipoteca garantizadas por colateral en 1983. El Congreso reforzó las obligaciones de hipotecas garantizadas al crear el Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) para facilitar la emisión de estas obligaciones.

Para el año 2000, el comercio de valores respaldados por hipotecas se convirtió en un mercado de $4 billones de dólares. Soportó gran parte de la culpa por desencadenar la crisis financiera de 2008-2009 cuando muchos de esos préstamos subyacentes entraron en incumplimiento. Después de unos cinco años en la tierra de nadie, el mercado de valores respaldados por hipotecas volvió con fuerza. Para el 2021, el total estaba cerca de $12 billones de dólares.