¿Cómo funcionan las casas en renta con opción a compra? En este artículo, te explicaré detalladamente cómo funcionan las casas en renta con opción a compra. Un acuerdo de renta con opción a compra es un trato en el que te comprometes a rentar una propiedad por un período de tiempo específico, con la opción de comprarla antes de que termine el arrendamiento. En estos acuerdos, el comprador paga la renta durante el contrato y, en algunos casos, un porcentaje del pago se aplica al precio de compra. Algunos contratos de renta con opción a compra especifican que el comprador debe mantener la propiedad y pagar por reparaciones. Para obtener más información sobre estos contratos, sigue leyendo.

¿Qué son las casas en renta con opción a compra?

Las casas en renta con opción a compra son aquellas que incluyen una cláusula en el contrato de arrendamiento que te da la opción o la obligación de comprar la propiedad después de un cierto período de tiempo. Realizas pagos de renta cada mes y una parte de esos pagos puede contar como enganche para la compra. Si decides comprar, el dinero adicional se puede aplicar a la compra de la casa.

Rentar para comprar puede ser un concepto atractivo para personas interesadas en ser propietarios, pero que hasta ahora se han visto excluidas del proceso tradicional de compra de una vivienda. Si no tienes un enganche importante, por ejemplo, o tu puntaje crediticio es demasiado bajo para calificar para una hipoteca, rentar una propiedad con la intención de comprarla puede darte tiempo para ahorrar y mejorar tu historial crediticio.

¿Cómo funcionan las casas en renta con opción a compra?

Los contratos de renta con opción a compra incluyen dos partes: un contrato de arrendamiento estándar y una opción de compra. Aquí te presento una guía sobre qué debes observar y cómo funciona el proceso de renta con opción a compra. Es más complejo que rentar, y deberás tomar precauciones adicionales para proteger tus intereses y determinar si el trato es una buena opción para comprar una vivienda.

Consideraciones clave

  • Un acuerdo de renta con opción a compra implica comprometerte a rentar una propiedad por un período específico, con la opción de comprarla antes de que termine el arrendamiento.
  • Los acuerdos de renta con opción a compra incluyen un contrato de arrendamiento estándar y también una opción de compra para la propiedad en un momento posterior.
  • Los contratos de arrendamiento con opción a compra te permiten el derecho a comprar la casa al final del arrendamiento, mientras que los contratos de arrendamiento con compra requieren que la compres.
  • Pagas la renta durante el arrendamiento y, en algunos casos, un porcentaje del pago se aplica al precio de compra.
  • Con algunos contratos de renta con opción a compra, es posible que debas mantener la propiedad y pagar por reparaciones.

¿Qué debes considerar al rentar para comprar?

En un acuerdo de renta con opción a compra, pagas al vendedor una tarifa única y no reembolsable por adelantado llamada cuota de opción. Esta tarifa te da la opción de comprar la casa para una fecha futura. La cuota de opción suele ser negociable y generalmente oscila entre el 1% y el 5% del precio de compra.

Contrato de arrendamiento con opción vs. contrato de arrendamiento con compra

Es importante tener en cuenta que existen diferentes tipos de contratos de renta con opción a compra, siendo algunos más favorables y flexibles que otros. Los contratos de opción de compra te dan el derecho, pero no la obligación, de comprar la casa al final del arrendamiento. Si decides no comprar la propiedad al final del arrendamiento, la opción simplemente vence y puedes alejarte sin ninguna obligación de seguir pagando rentas o comprar. Esto no siempre ocurre con los contratos de arrendamiento con compra.

Para tener la opción de comprar sin la obligación de hacerlo, debe tratarse de un contrato de opción de compra. Dado que la jerga legal puede resultar difícil de descifrar, siempre es buena idea revisar el contrato con un abogado de bienes raíces calificado antes de firmar nada, para conocer tus derechos y exactamente en qué te estás metiendo.

Advertencia: Cuidado con los contratos de arrendamiento con compra, podrías estar legalmente obligado a comprar la casa al final del arrendamiento, ya sea que puedas permitírtelo o no.

Pasos para comprar una casa en renta con opción a compra

Entrar en un acuerdo de renta con opción a compra generalmente implica firmar un contrato legal formal. El contrato debe especificar los términos del acuerdo y si estás obligado a comprar la casa o simplemente tienes la opción de hacerlo. Aquí algunos puntos clave que un acuerdo de renta con opción a compra generalmente debería incluir:

Acuerdo sobre el precio de compra

Los contratos de renta con opción a compra deben especificar cuándo y cómo se determinará el precio de compra de la vivienda. En algunos casos, tú y el vendedor acordarán un precio de compra al firmar el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual.

En otras situaciones, el precio se determina al expirar el contrato de arrendamiento, según el valor de mercado actual de la propiedad en ese momento. Muchos compradores prefieren “asegurar” el precio de compra, especialmente en mercados donde los precios de las viviendas están al alza.

Aplicar la renta al principal

Pagarás la renta durante todo el plazo del arrendamiento. La pregunta es si una parte de cada pago se aplicará al precio de compra final. Por ejemplo, si pagas $1,200 de renta cada mes durante tres años, y el 25% se acredita a la compra, ganarás un crédito de renta de $10,800 ($1,200 x 0.25 = $300; $300 x 36 meses = $10,800). Típicamente, la renta es ligeramente más alta que la tasa promedio del área para compensar el crédito de renta que recibes. Asegúrate de saber qué estás obteniendo al pagar ese monto adicional.

En algunos contratos, todo o parte del dinero de la opción que debes pagar se puede aplicar al precio de compra final en el cierre.

Mantenimiento de la casa en renta con opción a compra

Dependiendo de los términos del contrato, puedes ser responsable de mantener la propiedad y pagar por reparaciones. Por lo general, esto es responsabilidad del arrendador, así que lee detenidamente los términos de tu contrato. Ya que los vendedores son responsables en última instancia de cualquier cuota de la asociación de propietarios, impuestos y seguros (después de todo, sigue siendo su casa), generalmente eligen cubrir estos costos.

De cualquier manera, necesitarás un seguro de arrendatario para cubrir cualquier pérdida de propiedad personal y proporcionar cobertura de responsabilidad si alguien resulta herido mientras está en la casa o si accidentalmente hieres a alguien.

Asegúrate de que los requisitos de mantenimiento y reparación estén claramente establecidos en el contrato (pide a tu abogado que explique tus responsabilidades). Mantener la propiedad, por ejemplo, cortar el césped, rastrillar las hojas y limpiar los canalones, es muy diferente de reemplazar un techo dañado o poner al día el cableado eléctrico. Ya sea que seas responsable de todo o solo de cortar el césped, haz que la casa sea inspeccionada, solicita una tasación y asegúrate de que los impuestos de la propiedad estén al día antes de firmar cualquier cosa.

Comprar la propiedad

Lo que sucede al final del contrato depende en parte del tipo de acuerdo que hayas firmado. Si tienes un contrato de opción de compra y deseas comprar la propiedad, probablemente necesitarás obtener una hipoteca (u otro tipo de financiamiento) para pagar al vendedor en su totalidad.

Por el contrario, si decides no comprar la casa, o no puedes obtener financiamiento al final del plazo del arrendamiento, la opción vence y te mudas fuera de la casa, como si estuvieras rentando cualquier otra propiedad. Es probable que pierdas cualquier dinero pagado hasta ese momento, incluyendo la cuota de opción y cualquier crédito de renta ganado, pero no tendrás ninguna obligación de seguir rentando o comprar la casa.

Los contratos de opción de compra casi siempre son preferibles a los contratos de arrendamiento con compra porque ofrecen más flexibilidad y no corres el riesgo de ser demandado si no estás dispuesto o no puedes comprar la casa al expirar el contrato de arrendamiento.

Si tienes un contrato de arrendamiento con compra, es posible que estés legalmente obligado a comprar la propiedad al expirar el contrato de arrendamiento. Esto puede ser problemático por muchas razones, especialmente si no puedes obtener una hipoteca.

Trata el proceso de la misma manera que lo harías si estuvieras comprando una casa directamente: haz tu debida diligencia, investiga el área, compara precios con otras casas cercanas, estudia el contrato y la historia del vendedor.

¿Para quién son adecuadas las casas en renta con opción a compra?

Un acuerdo de renta con opción a compra puede ser una excelente opción si eres un futuro propietario pero no estás completamente listo financieramente. Estos acuerdos te dan la oportunidad de poner tus finanzas en orden, mejorar tu puntaje crediticio y ahorrar para el enganche mientras “aseguras” la casa que te gustaría poseer.

Si el dinero de la opción y/o un porcentaje de la renta se destina al precio de compra, como suele suceder, también puedes acumular algo de capital.

Aunque los acuerdos de renta con opción a compra tradicionalmente se han enfocado en personas que no pueden calificar para préstamos convencionales, hay un segundo grupo de candidatos que ha sido en gran medida pasado por alto por la industria de renta con opción a compra: personas que no pueden obtener hipotecas en mercados costosos de préstamos no conformes.

En mercados inmobiliarios urbanos de alto costo, donde los préstamos grandes (no conformes) son la norma, hay una gran demanda de una solución mejor para personas financieramente viables y con buen historial crediticio que no pueden obtener o no desean una hipoteca aún”, dice Marjorie Scholtz, fundadora y directora ejecutiva de Verbhouse, una startup con sede en San Francisco.

“A medida que los precios de las casas aumentan y más ciudades superan los límites de préstamos conformes y se ven obligadas a obtener préstamos grandes, el problema pasa de los consumidores a la industria de financiamiento de viviendas”, agrega Scholtz.

“Cualquier cosa inusual —en los ingresos, por ejemplo— coloca a buenos ganadores de ingresos en una posición de ‘atípico’ debido a que los evaluadores no pueden encajarlos fácilmente en una categoría”, dice Scholtz. Esto incluye a personas con ingresos no tradicionales, trabajadores autónomos o contratistas, o quienes no tienen historial crediticio en EE. UU. (por ejemplo, extranjeros), y aquellos que simplemente no tienen el enorme enganche del 20% al 40% que los bancos requieren para préstamos no conformes.

Los mercados de alto costo no son el lugar obvio donde encontrar propiedades en renta con opción a compra, lo que hace que Verbhouse sea inusual. Pero todos los posibles compradores de casas en renta con opción a compra se beneficiarían al tratar de incorporar las características centradas en el consumidor de la empresa en los contratos de renta con opción a compra: la cuota de opción y un porcentaje de cada pago de renta reducen el precio de compra dólar por dólar, la renta y el precio de compra quedan bloqueados por hasta cinco años, y los participantes pueden acumular capital y capturar la apreciación del mercado, incluso si deciden no comprar.

Según Scholtz, los participantes pueden “cobrar” el valor de mercado justo: Verbhouse vende la casa y el participante conserva la apreciación del mercado más cualquier capital que haya acumulado a través de los pagos de renta.

Antes de firmar el contrato

Firmar un acuerdo de renta con opción a compra puede crear obligaciones legales tanto para ti como para el vendedor de la propiedad. Aquí tienes algunos consejos adicionales a considerar antes de firmar.

Elige los términos adecuados

Es fundamental leer detenidamente el acuerdo de renta con opción a compra para comprender si es una opción de arrendamiento o de compra. Nuevamente, un acuerdo de arrendamiento con compra podría ponerte en la posición de estar obligado a comprar la casa, lo que podría ser problemático si descubres más tarde que no puedes permitírtelo o no deseas ser propietario.

Obtener ayuda

Contratar a un abogado de bienes raíces calificado para explicar el contrato puede ayudarte a entender tus derechos y obligaciones en un acuerdo de renta con opción a compra. Puedes querer negociar algunos puntos antes de firmar o evitar el trato si no es suficientemente favorable para ti.

Investigar el contrato

Los contratos de renta con opción a compra pueden ser complicados y es vital que entiendas todos los detalles. Por ejemplo, tómate el tiempo para revisar:

  • Los plazos (qué se debe cuándo)
  • La cuota de opción y los pagos de renta, y cuánto de cada uno se aplica al precio de compra
  • Cómo se determina el precio de compra
  • Cómo ejercer tu opción de compra (por ejemplo, el vendedor puede requerirte que avises por escrito de tu intención de comprar)
  • Si las mascotas están permitidas
  • Quién es responsable del mantenimiento, de las cuotas de la asociación de propietarios, los impuestos de la propiedad, entre otros
  • Qué significa “mantenimiento”: solo cortar el césped y rastrillar, o reparaciones importantes, como arreglar un techo

Investigar la casa

Es esencial realizar una debida diligencia antes de comprar cualquier casa, incluyendo propiedades en renta con opción a compra. Obtener una tasación independiente, realizar una inspección de la propiedad, asegurarte de que los impuestos de la propiedad estén al día y verificar que no haya gravámenes sobre la propiedad, pueden ayudarte a tomar una decisión informada sobre si debes comprar la casa.

Investigar al vendedor

Trabajar con el vendedor adecuado puede hacer que la experiencia de rentar con opción a compra sea positiva y es útil investigar el historial del propietario antes de comprometerte. Por ejemplo, puedes querer revisar el informe crediticio del vendedor en busca de signos de problemas financieros y obtener un informe de título para ver cuánto tiempo ha sido propietario de la propiedad y cuánto capital tiene en ella.

Hacer las preguntas adecuadas

Si hay algo de lo que no estás seguro en un acuerdo de renta con opción a compra, es mejor hacer preguntas antes que tarde. Por ejemplo, es una buena idea saber bajo qué condiciones podrías perder tu opción de compra de la propiedad. En algunos contratos, pierdes este derecho si te retrasas en un pago de renta o si no notificas por escrito al vendedor tu intención de comprar.

¿Cómo se diferencia rentar con opción a compra de la compra de una casa?

Rentar para comprar es básicamente un enfoque híbrido para comprar una casa en el que todo o una parte de un pago de arrendamiento se destina a acumular capital en una vivienda con el tiempo. Por lo general, es un proceso en el que el propietario de una casa permite a un inquilino acumular capital sin tener que hacer un enganche o asegurar una hipoteca.

¿Cuáles son las ventajas de los acuerdos de renta con opción a compra?

Rentar con opción a compra puede permitir a una persona comenzar a acumular capital en una casa que le gusta sin tener que obtener una hipoteca o hacer un gran enganche. Esto puede ser especialmente beneficioso para aquellos sin los medios financieros para hacer un enganche debido a