Si eres dueño de una propiedad de alquiler o estás pensando en comprar tu primera inversión, es esencial comprender cómo funcionan los impuestos sobre bienes raíces. En general, los propietarios de propiedades de alquiler deben estar al tanto de dos conjuntos de impuestos: los que se relacionan con sus ingresos por alquiler y los que se relacionan con la eventual venta de su propiedad. Los ingresos por alquiler que se generan durante el año se gravan como ingresos, pero al vender la propiedad, te enfrentarás a impuestos sobre ganancias de capital y recaptura de depreciación.

Cómo se Grava el Ingreso por Alquiler

El ingreso por alquiler se grava como ingreso ordinario de acuerdo con tu nivel impositivo del Servicio de Impuestos Internos (IRS). Aquí tienes un vistazo a las tasas impositivas de 2025 para declarantes solteros, parejas casadas que presentan una declaración conjunta y jefes de familia:

  • 10%: $0 a $11,925 para solteros, $0 a $23,850 para casados que presentan una declaración conjunta, $0 a $17,000 para jefes de familia.
  • 12%: $11,925 a $48,475 para solteros, $23,850 a $96,950 para casados que presentan una declaración conjunta, $17,000 a $64,850 para jefes de familia.
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Por ejemplo, si tienes $10,000 en ingresos por alquiler y te encuentras en el 22% de tasa impositiva, deberás pagar $2,200 en impuestos sobre esos ingresos por alquiler.

Cómo Calcular el Ingreso por Alquiler

El IRS describe el ingreso por alquiler como “cualquier pago que recibas por el uso u ocupación de la propiedad”, e incluye pagos regulares de alquiler, pagos por adelantado, depósitos de seguridad, pagos por cancelación de arrendamientos, pagos de gastos del propietario por parte del inquilino, entre otros.

Deducciones Fiscales de Propiedades de Alquiler

Aunque los ingresos por alquiler se gravan como ingresos ordinarios, puedes reducir esos ingresos y disminuir tu factura impositiva deduciendo gastos permitidos. Como propietario de una propiedad de alquiler, generalmente puedes deducir los gastos relacionados con la propiedad, como los pagos de hipoteca, seguros, servicios públicos, impuestos a la propiedad, entre otros.

Depreciación de Propiedades de Alquiler

La depreciación es uno de los mayores beneficios fiscales que obtienen los propietarios de propiedades de alquiler. Les permite deducir los costos de compra y mejora de una propiedad de alquiler a lo largo de su vida útil, reduciendo así su ingreso imponible en el proceso.

La propiedad residencial de alquiler puesta en servicio después de 1986 se deprecia utilizando el Sistema Modificado de Recuperación de Costos Acelerados (MACRS). Este método contable distribuye los costos en 27.5 años, el tiempo considerado como la “vida útil” de una propiedad de alquiler residencial según el IRS.

Impuestos al Vender una Propiedad de Alquiler

Cuando vendes una propiedad de alquiler, es posible que seas responsable de dos tipos de impuestos: impuestos sobre ganancias de capital y recaptura de depreciación.

Si bien los impuestos pueden tener un impacto significativo en tus finanzas, es recomendable trabajar con un especialista fiscal calificado que pueda ayudarte a comprender las reglas y aplicarlas de la manera más favorable posible para tu situación.