La crisis inmobiliaria ha reestructurado por completo el mercado hipotecario estadounidense, lo que ha llevado a normas más estrictas para obtener hipotecas, junto con una gran cantidad de nuevas viviendas disponibles para la venta. Esto ha permitido a algunos inversores comprar segundas propiedades con fines de inversión y alquiler.

¿Qué es mejor: obtener una hipoteca o pagar en efectivo por una propiedad de inversión?

Existen dos corrientes principales de pensamiento cuando se consideran las inversiones inmobiliarias y cómo abordarlas: por un lado, se cree que es más prudente pagar en efectivo por una segunda propiedad, mientras que la otra parte sostiene que estar apalancado en una segunda propiedad, o incluso tercera o cuarta, es mucho más lucrativo. A continuación, se presentan los argumentos para ambos enfoques.

Obtener una hipoteca

Esta discusión está ampliamente cubierta en línea, y varios sitios de noticias y blogs financieros afirman que tener apalancamiento tiene más sentido al comprar propiedades de inversión. Por ejemplo, Ali Boone de BiggerPockets.com argumenta que los rendimientos son más altos y los riesgos son menores al apalancar este tipo de inversión. La lógica detrás de esto es que si la propiedad aumenta de valor, un inversor habrá invertido menos, pero luego podrá recibir mucho más que el capital inicial.

Por ejemplo, supongamos que inviertes el 15% en una casa de $500,000. Tu inversión inicial sería de $75,000. Dos años después, si esa casa aumenta su valor a $650,000, podrías venderla y recibir mucho más que tus $75,000 iniciales. En este escenario, tu inversión principal de $75,000 se te devolvería, además de obtener $75,000 extra. En este caso, habrías arriesgado mucho menos que un inversor que compra en efectivo en esta situación, y aun así habrías obtenido una considerable ganancia.

Si multiplicamos esta fórmula y estrategia en tres o cuatro propiedades, un inversor astuto puede obtener bastante ganancias. Un inversor apalancado tiene más oportunidades que su contraparte que compra en efectivo en este tipo de situaciones. Los compradores en efectivo a menudo adquieren una casa directamente con la mayor parte del dinero disponible para invertir. En contraste, un inversor apalancado puede diversificar la asignación de ese dinero en varias propiedades diferentes, posiblemente aumentando su tasa de retorno a largo plazo.

Los riesgos de estar apalancado

Asumir cualquier tipo de inversión tiene un riesgo intrínseco, especialmente al lidiar con incertidumbres en el mercado inmobiliario. En primer lugar, la diversificación del dinero entre propiedades de inversión es un enfoque que solo debería ser considerado seriamente por un inversor bien informado. Se necesita una sólida comprensión de las condiciones económicas actuales, la salud general del mercado de la vivienda en general y el área en la que estás comprando específicamente.

Si bien hay varias ventajas al adquirir un préstamo para comprar una propiedad de inversión, las cosas podrían salir mal. Supongamos que el valor de cada propiedad en alquiler se deprecia notablemente. El inversor apalancado ahora debe mucho más de lo que invirtió inicialmente. Si te equivocas un poco en el mercado, podrías perder enormemente, especialmente con un par de propiedades en tu cartera.

Aunque una ventaja aquí es que el banco seguramente perderá más que tú, tu puntaje crediticio podría verse gravemente afectado. El potencial de obtener ganancias significativas atrae a muchos a este tipo de estrategia, pero debe abordarse teniendo en cuenta todos los riesgos involucrados. Esta estrategia también requerirá, por supuesto, que pases por el proceso hipotecario, en muchos casos varias veces, lo cual es otro aspecto a considerar.

Pagar en efectivo por una propiedad de inversión

Los inversores en efectivo pueden evitar por completo el proceso de solicitud hipotecaria e invertir rápidamente si ven una oportunidad, lo cual es muy ventajoso. Otro beneficio de pagar en efectivo por una propiedad por adelantado es que no tienes que pagar intereses. Incluso si las tasas de interés fueran tan bajas como lo fueron en 2021, siempre será más costoso a largo plazo pagar cualquier tipo de interés en lugar de no tenerlos.

Para muchos inversores que cuentan con los fondos necesarios, comprar una propiedad en efectivo tiene sentido, especialmente si creen que el mercado aumentará mucho en los próximos años.

Por ejemplo, supongamos que compras una casa por $400,000 y te sientas en ella hasta que veas el momento adecuado para vender. Si aciertas con un repunte y la vivienda aumenta su valor a $500,000, eso significa una ganancia directa de $100,000 para el inversor, sin tener en cuenta los pagos de intereses al banco ni la cantidad que pediste prestada en una hipoteca. Tener un 100% de capital propio en una casa también facilita que el inversor obtenga un préstamo contra ella en el futuro, si es necesario. Comprar una casa en efectivo también puede generar flujo de efectivo inmediato para el inversor.

Ciertos inversores buscan generar ingresos en movimiento con sus propiedades, y el tipo adecuado de inquilinos puede proporcionar esto.

Riesgos de pagar en efectivo

Atar todos tus activos en una sola inversión es extremadamente arriesgado. Este enfoque puede no ser la mejor estrategia para el inversor que tiene una cantidad limitada de dinero para usar a largo plazo.

Aunque una propiedad puede aumentar su valor, también puede depreciarse rápidamente, y el dinero que pierdes será directo. La diversificación es uno de los mandamientos fundamentales de la inversión. Atar la mayoría de los activos en una clase de activo puede causar pérdidas masivas. Invertir cientos de miles de dólares en una sola clase de activo también atará tu liquidez hasta que tengas un comprador.

Diferencias clave

Ambas estrategias ofrecen ventajas, pero para diferentes tipos de inversores. Una cosa importante a tener en cuenta es que ambas estrategias requieren una cantidad significativa de ingresos de inversión disponibles. Incluso los compradores apalancados que distribuyen su inversión en varias propiedades necesitarán asumir el riesgo de que todas esas propiedades se deprecien. Además, al comprar una nueva casa en efectivo, no uses tus ahorros de jubilación o tu fondo de emergencia.

Consideraciones especiales: Los riesgos de pagar en efectivo

Atar todos tus activos en una sola inversión es extremadamente riesgoso. Este enfoque podría no ser la mejor estrategia para el inversor que tiene una cantidad limitada de dinero para usar a largo plazo.

Mientras que una inversión en efectivo puede reportar beneficios, puede devaluarse tan rápidamente como se valoró, y el dinero que pierdas será directo. La diversificación es uno de los mandamientos fundamentales de la inversión. Atar la mayoría de los activos en una clase de activo puede provocar pérdidas masivas. Invertir cientos de miles de dólares en una sola clase de activo también atará tu liquidez hasta que tengas un comprador.

Ambas estrategias ofrecen ventajas, pero para diferentes tipos de inversores. Una cosa importante a tener en cuenta es que ambas estrategias requieren una cantidad significativa de ingresos de inversión disponibles. Incluso los compradores apalancados que distribuyen su inversión en varias propiedades necesitarán asumir el riesgo de que todas esas propiedades se deprecien. Además, al comprar una nueva casa en efectivo, no uses tus ahorros de jubilación o tu fondo de emergencia.

Conclusión

Para el inversor que tiene una gran cantidad de dinero listo para invertir, la propensión al riesgo es lo que realmente impulsará la dirección de la decisión aquí. Las posiciones apalancadas en propiedades de inversión sin duda darán mayores rendimientos, pero para el inversor menos involucrado o prudente que aún busca equidad y retorno, la compra en efectivo podría ser la mejor opción.