Como asesor financiero personal con la certificación CFA de tercer nivel, es fundamental comprender todos los aspectos relacionados con la compra de bienes raíces para evitar complicaciones. Antes de poder mudarte a una nueva casa, debes sortear diversos detalles y formalidades, desde contratar un agente hasta encontrar la casa de tus sueños, pasando por el proceso de financiamiento y presentar una oferta de compra. Llegar a la etapa del contrato puede ser complejo y consumir mucho tiempo.

Qué Es Importante Incluir en un Contrato de Compra de Bienes Raíces

Cuando haces una oferta formal para comprar la casa que deseas, te enfrentarás a la lectura y llenado de numerosos documentos que especifican los términos y condiciones de tu oferta. Además de aspectos obvios como la dirección y el precio de compra de la propiedad, es vital incluir ciertos elementos más detallados en tu contrato de compra de bienes raíces, conocidos en términos legales como contingencias.

  • Cuando presentes una oferta de compra de un inmueble, asegúrate de comprender completamente todas las condiciones especificadas en tu contrato.
  • Algunas cláusulas de contingencia importantes deben incluir financiamiento, inspecciones de la vivienda, costos de cierre y la fecha de cierre, entre otros aspectos.
  • La mayoría de los contratos contendrán contingencias, por lo que es importante conocer todos los problemas que pueden afectar tu transacción inmobiliaria.
  • Si no se cumple alguna contingencia durante el período especificado, es posible que puedas retirarte de la transacción junto con tu depósito.

Qué Es un Contrato de Bienes Raíces

Un contrato de bienes raíces es un acuerdo legalmente vinculante entre dos o más partes que detalla los términos y condiciones para la compra, venta, intercambio u otra transmisión de bienes raíces, lo cual incluye terrenos y cualquier estructura adherida a estos.

Aspectos Clave a Considerar en un Contrato de Compra de Bienes Raíces

Condiciones de Financiamiento

La mayoría de las personas no tienen la capacidad financiera suficiente para hacer una oferta en efectivo por una casa, por lo que probablemente deberás solicitar una hipoteca. Antes de redactar tu oferta de compra, asegúrate de investigar el entorno de tasas de interés y dónde te sitúas en ese escenario en términos de tu deuda existente y puntaje crediticio. Tu oferta de compra debe estar condicionada únicamente a obtener financiamiento a una tasa de interés especificada.

“Si sabes que no puedes permitirte el pago mensual de la casa si la tasa de interés es superior al 6%, no coloques 6.5% o más en tu oferta. Si lo haces y solo logras obtener financiamiento al 6.5%, el vendedor conservará tu depósito de garantía si te retiras de la oferta.”

Si necesitas obtener un tipo específico de préstamo para completar la transacción, como un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) o del Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA), también debes especificarlo en tu contrato. Si estás pagando la propiedad completamente en efectivo, debes indicarlo, ya que esto hace que tu oferta sea más atractiva para los vendedores.

Asistencia del Vendedor

Si deseas que el vendedor pague parte o la totalidad de tus costos de cierre, debes solicitarlo en tu oferta. Los costos de cierre son típicamente gastos adicionales al precio de la propiedad que tanto compradores como vendedores pagan para concretar una transacción inmobiliaria. Al incluir una concesión para la asistencia del vendedor, estás solicitando que el vendedor absorba algunos de estos gastos adicionales.

Pagos de Costos de Cierre Específicos

El acuerdo debe especificar si el comprador o el vendedor pagan cada uno de los honorarios comunes asociados con la compra de la vivienda, como los honorarios de custodia, de búsqueda de títulos, de seguro de título, notariales, de registro, impuesto de transferencia, entre otros. Tu agente inmobiliario puede aconsejarte sobre quién suele pagar cada uno de estos honorarios en tu área: el comprador o el vendedor.

Inspección de la Vivienda

A menos que compres una propiedad para demoler, debes incluir una cláusula de inspección de la vivienda en tu oferta. Esta cláusula te permite retirarte de la transacción si una inspección revela defectos significativos y/o costosos de reparar en la condición de la estructura. Las inspecciones de viviendas son un aspecto importante de la transacción inmobiliaria y no deben pasarse por alto.

Un inspector de viviendas recorrerá la propiedad y la examinará en busca de problemas estructurales o daños. Si no pueden evaluar el daño, pueden recomendar a un inspector especializado en cierto campo que visite la vivienda. Esto puede incluir inspectores eléctricos, de plagas y de pintura a base de plomo.

Recuerda que esta es una parte muy importante del proceso de compra de vivienda, así que no debe pasarse por alto ni tomarse a la ligera.

Electrodomésticos e Instalaciones

Si deseas incluir el refrigerador, lavaplatos, estufa, horno, lavadora, u otros electrodomésticos e instalaciones, asegúrate de especificarlo en el contrato. De lo contrario, no te sorprendas si la cocina está vacía, el candelabro desaparece y las ventanas quedan sin cubrir.

Fecha de Cierre

¿Cuánto tiempo necesitas para completar la transacción de compra? Los plazos comunes suelen ser 30, 45 y 60 días. Diversos factores pueden afectar este plazo, como la necesidad del vendedor de encontrar una nueva vivienda, el tiempo restante en tu arrendamiento actual, el tiempo necesario para tu reubicación laboral, entre otros.

Venta de tu Vivienda Actual

Si ya eres propietario de una vivienda y necesitas los fondos de la venta de esa propiedad para comprar la nueva, debes condicionar tu oferta de compra a la venta de tu vivienda actual. También debes proporcionar un plazo razonable para vender tu antigua casa, como 30 o 60 días. El vendedor de la propiedad que te interesa no querrá mantener su propiedad fuera del mercado indefinidamente mientras buscas un comprador.

Existen muchos otros elementos en un contrato de bienes raíces exhaustivo, pero en su mayoría, no deberías tener que preocuparte por ellos. Los agentes inmobiliarios suelen utilizar formularios estandarizados que cubren todos los aspectos, incluidos los mencionados en este artículo.

Un formulario común en California es el Acuerdo de Compra Residencial y las Instrucciones Conjuntas de Fideicomiso de California producido por la asociación de agentes inmobiliarios del estado. Si deseas familiarizarte con los detalles del formulario de acuerdo de compra que probablemente utilizarás antes de redactar tu oferta, solicita a tu agente inmobiliario un modelo de acuerdo, o busca en línea el formulario estándar común en tu estado o localidad.

¿Qué Incluyen Típicamente los Contratos de Bienes Raíces?

  • Partes involucradas: Nombres e información de contacto de los compradores y vendedores.
  • Descripción de la propiedad: Descripción detallada de la propiedad, incluida su dirección, descripción legal y cualquier característica específica.
  • Precio de compra: Precio acordado por la propiedad.
  • Fecha de cierre: Fecha en la que debe completarse la transacción.
  • Condiciones de financiamiento: Términos de cualquier acuerdo de financiamiento, como una hipoteca o préstamo.
  • Depósito de garantía: Cantidad de dinero que el comprador debe proporcionar como depósito para mostrar su compromiso con la compra.
  • Contingencias: Condiciones que deben cumplirse antes de finalizar la venta, como una inspección de la vivienda o la obtención de financiamiento.

Propósito de un Contrato de Bienes Raíces

Un contrato de bienes raíces sirve como un acuerdo legalmente vinculante entre un comprador y un vendedor, que detalla los términos y condiciones para la compra o venta de una propiedad. Esencialmente, es un mapa que guía la transacción de principio a fin.

Los propósitos clave de un contrato de bienes raíces incluyen:

  • Definir los términos de la venta: Especifica detalles como el precio de compra, fecha de cierre, arreglos de financiamiento y contingencias.
  • Proteger los intereses de ambas partes: El contrato asegura que tanto el comprador como el vendedor entiendan sus derechos y obligaciones, minimizando malentendidos y disputas.
  • Crear un registro legal: El contrato sirve como un registro escrito del acuerdo, que puede ser esencial en caso de disputas o problemas legales.
  • Facilitar la transferencia de título: Una vez que se cumplen los términos del contrato, proporciona la documentación necesaria para transferir la propiedad del vendedor al comprador.

¿Debería Consultar a un Abogado sobre el Contrato de Bienes Raíces?

Sí. Los componentes específicos de un contrato de bienes raíces pueden variar según las leyes locales, costumbres y los términos específicos negociados por las partes. Siempre es recomendable consultar con un abogado especializado en bienes raíces para garantizar que el contrato proteja adecuadamente tus intereses.

Aunque estos formularios son comunes y estandarizados, y un buen agente de bienes raíces no permitiría que omitas algo importante de tu contrato, es una buena idea educarte sobre los componentes clave de un acuerdo de compra de bienes raíces. A veces será necesario retirarse de una compra, y tener todas las contingencias claras te permitirá hacerlo sin mayores consecuencias financieras.