En el mundo de las finanzas personales, invertir en bienes raíces es una estrategia popular para hacer crecer el dinero. Muchas personas suelen pensar en propiedades de alquiler y fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs) como las primeras opciones disponibles. Sin embargo, existen numerosas alternativas de inversión en bienes raíces que ofrecen oportunidades interesantes para diversificar tu cartera y obtener buenos rendimientos. Especialmente en el escenario actual, marcado por la presencia continua de COVID-19 en nuestras vidas, es importante considerar nuevas formas de invertir en el mercado inmobiliario. A continuación, exploraremos algunas de las principales alternativas de inversión en bienes raíces que vale la pena considerar actualmente.

Inversiones Inmobiliarias y COVID-19

Con millones de estadounidenses sin trabajo, muchos enfrentan dificultades para pagar sus hipotecas o alquileres. Esta situación puede representar un desafío para los inversores en propiedades de alquiler que dependen de los ingresos por alquiler para cubrir sus propias hipotecas. También puede ser un problema para los inversores en REITs que confían en el rendimiento de los títulos respaldados por hipotecas y los bienes raíces productores de ingresos para recibir dividendos.

Existe mucha incertidumbre sobre lo que sucederá en los mercados de vivienda y alquiler en los próximos meses. A pesar de ello, el mercado inmobiliario sigue siendo una inversión que puede ofrecer riesgos más bajos, mejores rendimientos y una mayor diversificación que el mercado de valores. Afortunadamente, hay muchas formas de invertir en bienes raíces.

Asociaciones Inmobiliarias

En una asociación inmobiliaria (también conocida como “joint venture”), dos o más inversores combinan recursos para trabajar hacia un objetivo compartido. Idealmente, cada socio aporta algo de valor a la asociación, ya sea una propiedad existente, efectivo, experiencia o esfuerzo. Al unir fuerzas, los inversores pueden distribuir el riesgo, repartir responsabilidades y mejorar los resultados potenciales.

“En la mayoría de las asociaciones, el patrocinador juega un papel activo y tiene la mayoría de los derechos de toma de decisiones,” dice Tom Blake, fundador de Flexible, una empresa inmobiliaria con tecnología que ofrece opciones para ayudar a los propietarios a alcanzar sus objetivos. “Los socios limitados o miembros no gestores tienen poco o ningún control, pero comparten el flujo de efectivo y las ganancias, según su inversión y propiedad.”

Esto puede proporcionar a los inversores una fuente de ingresos pasivos gracias a los bienes raíces. “Debido a que la mayoría de los inversores en asociaciones tienen un rol pasivo, pueden beneficiarse de excelentes rendimientos ajustados al riesgo y trabajar poco, aparte de hacer una diligencia debida inicial y revisar actualizaciones regulares del estado y los informes del patrocinador,” agrega Blake.

Importante:

  • Las asociaciones inmobiliarias pueden proporcionar una fuente de ingresos pasivos para los inversores.

Cómo Comenzar

Las asociaciones inmobiliarias pueden adoptar diversas formas, como campañas de financiamiento colectivo, acuerdos escritos entre amigos, sociedades de responsabilidad limitada (LLPs), compañías de responsabilidad limitada (LLCs) y acuerdos de joint venture (JV). Dependiendo de la estructura, cada socio (o clase de socios) puede recibir una prioridad y una parte de los flujos de efectivo de la inversión. Las opciones disponibles para los inversores están determinadas por las oportunidades ofrecidas por el patrocinador y las preferencias de riesgo y recompensa del inversor.

Para comenzar, puedes asociarte con un amigo de confianza o un socio comercial o con un tercero. Por ejemplo, Flexible se asocia con propietarios que desean renovar o desarrollar para aumentar el valor y el flujo de efectivo de una propiedad. Según su sitio web, “Tú aportas la propiedad, y nosotros aportamos el dinero, los planes, ingenieros, cuadrillas de construcción, gerentes de proyecto y diseñadores,” por lo que no tendrás que hacerlo solo.

En cualquier asociación es esencial buscar asesoramiento legal cuando sea necesario, asegurarse de confiar en el patrocinador y garantizar que tus objetivos estén alineados con el plan de negocios del patrocinador.

Inversión de Impacto

Las inversiones de impacto buscan generar buenos retornos financieros junto con impactos sociales y ambientales positivos y medibles. Según la Global Impact Investing Network, el mercado de inversiones de impacto proporciona capital para abordar desafíos en varios sectores, incluida la agricultura sostenible, la energía renovable, la conservación y servicios básicos asequibles y accesibles, incluidos la educación, la atención médica y la vivienda.

La inversión de impacto inmobiliario, un subconjunto del sector de inversiones de impacto, se enfoca en diversas áreas, como:

  • Bienes Raíces Ecológicos — Esta estrategia aplica prácticas ambientalmente sostenibles para superar los estándares actuales de construcción en términos de eficiencia energética y de agua, reducción de residuos y viviendas seguras.
  • Asequibilidad de la Vivienda — Esta área se centra en proporcionar inventarios de viviendas a poblaciones desatendidas.
  • Comunidad Sostenible — El objetivo es diseñar y construir proyectos que sirvan de base para el crecimiento comunitario.

Los bienes raíces representan un porcentaje considerable de los activos de impacto implementados reportados en total, hasta un 10% a 15%, o $27 a $40 mil millones, según algunas estimaciones.

Cómo Comenzar

Los inversores de impacto ayudan a financiar diversos proyectos, como edificios certificados de manera sostenible, edificios comunitarios y viviendas asequibles, invirtiendo en fondos específicos de proyectos. Para comenzar, encuentra una empresa o fondo de inversión que se centre en un área de impacto que te interese y que ofrezca un retorno potencial aceptable. Puedes encontrar estas oportunidades a través de tu red de contactos, asistiendo a reuniones de asociaciones de inversionistas locales o realizando una búsqueda en internet, por ejemplo, de “fondo de impacto para vivienda asequible.”

Por ejemplo, Verbhouse es una plataforma alternativa de financiamiento de viviendas que combina el alquiler y la propiedad a través de una opción de arrendamiento con compra para hacer accesible y asequible la propiedad de viviendas para los trabajadores esenciales en comunidades de alto costo (piensa en San Francisco). Su plataforma de inversión de impacto permite a instituciones como universidades y sistemas de atención médica establecer fondos de inversión para ofrecer a su personal docente y de apoyo una forma asequible de acceder a la propiedad en las comunidades en las que prestan servicio.

“Los inversores de impacto tienen la oportunidad de generar resultados sociales, ambientales y económicos que de otra manera podrían no ser posibles,” dice Marjorie Scholtz, fundadora y directora ejecutiva de Verbhouse. “Como resultado, los inversores de impacto pueden desempeñar un papel vital en presentar soluciones del mundo real.”

Préstamos con Garantía Hipotecaria

Cuando un inversor desea renovar una propiedad, puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria (también conocido como “préstamo puente”). Estos préstamos a corto plazo son emitidos por inversores privados o empresas en lugar de bancos. El prestamista suele utilizar el “valor posterior a la reparación” (ARV) de la propiedad, no solo la solvencia del prestatario, para determinar si concederán un préstamo. Al ser un préstamo basado en activos, la propiedad sirve como garantía.

Los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser una buena opción para inversores que deseen obtener ingresos pasivos con un rendimiento algo mayor que otros activos pasivos, como bonos o acciones que pagan dividendos. Es importante conocer el historial y la salud financiera del prestatario, así como su capacidad para superar situaciones difíciles, como la que enfrentamos ahora con COVID-19.

Cómo Comenzar

Hay mucho más en el préstamo de dinero privado que simplemente entregar efectivo. Por ejemplo, debes obtener un seguro de título, que protege tu posición de gravamen como prestamista y proporciona protección contra la falsificación. También debes revisar el crédito del prestatario, validar el seguro de la propiedad del prestatario y siempre contar con un abogado para ayudarte con la documentación.

Para comenzar como prestamista de dinero con garantía hipotecaria:

  • Decide cuánto dinero puedes prestar y de dónde provendrá ese dinero.
  • Encuentra una oportunidad de inversión mediante redes y asistiendo a reuniones en tus asociaciones locales de inversores (es mejor comenzar con personas que conozcas y en las que confíes).
  • Realiza una diligencia debida sobre el prestatario y considera pagar un informe de crédito y una verificación de antecedentes.
  • Determina los términos del préstamo, incluida la tasa de interés, el tipo de interés, el plazo de los pagos, los costos de cierre y si hay un pago global.
  • Completa la documentación con la ayuda de un abogado competente.
  • Comienza a recopilar y mantener registros meticulosos.

Si deseas invertir en bienes raíces, puede ser beneficioso obtener tu licencia de bienes raíces, incluso si no tienes planes de trabajar como agente de bienes raíces, debido a la variedad de beneficios que te brinda.

Invierte en Ti Mismo

Otra opción a considerar es invertir en ti mismo aprendiendo una nueva habilidad o obteniendo una nueva licencia o certificación que pueda mejorar tus otras actividades en bienes raíces. Por ejemplo, muchos inversionistas en bienes raíces obtienen una licencia de bienes raíces, no necesariamente porque quieran trabajar como agentes de bienes raíces, sino para aprovechar beneficios como:

  • Acceso al MLS — Con acceso a un servicio de listado múltiple (MLS), puedes encontrar tu próxima oportunidad sin tener que depender de agentes, colegas o amigos.
  • Ingresos adicionales — Como agente, puedes ganar una comisión en tus transacciones inmobiliarias. Dependiendo de la cantidad de transacciones que realices cada año, ese dinero podría sumar una buena cantidad.
  • Networking — Obtener tu licencia de bienes raíces es una forma sencilla de ampliar tu red de contactos, y tener una red extensa puede ayudarte a encontrar y cerrar más transacciones inmobiliarias.
  • Más control — Si te representas a ti mismo en una transacción, tienes más control sobre las negociaciones.
  • Educación y recursos — Como mínimo, obtener tu licencia de bienes raíces podría acelerar tu comprensión de la industria y ayudarte a aprender el argot. No existe una licencia de bienes raíces federal, por lo que el tiempo y el dinero que lleva obtener tu licencia dependerán de los requisitos del estado donde te encuentres. Por lo general, puedes esperar pasar de tres a seis meses obteniendo tu licencia, y podría costar alrededor de $1,000 tomar el curso de pre-licencia y presentarte al examen.

¿Qué es la Inversión en Alquileres a Corto Plazo?

Los alquileres a corto plazo son propiedades que se alquilan por estancias breves, típicamente unos pocos días o semanas. Plataformas como Airbnb permiten a los propietarios conectar con inquilinos que buscan alojarse en una propiedad por poco tiempo. Si bien los alquileres a corto plazo conllevan más riesgos y tienen costos de mantenimiento e iniciales más altos, también pueden generar mayores ganancias en menos tiempo que los alquileres tradicionales.

¿Generan Valor las Casas Prefabricadas?

Históricamente, las casas prefabricadas y móviles no conservan valor a largo plazo. El valor real generado al invertir en casas móviles proviene del valor del terreno donde se encuentran las casas móviles. Muchos inversores inmobiliarios han comenzado a invertir en parques de casas móviles, que alquilan terrenos a propietarios de casas móviles y prefabricadas.

¿Qué es el Crowdfunding Inmobiliario?

Los emprendimientos de crowdfunding inmobiliario agrupan capital de inversores para invertir en propiedades. Los inversores de crowdfunding no necesitan comprar una propiedad completa para invertir, lo que les permite generar retornos con un costo inicial relativamente bajo. Los sitios populares de crowdfunding inmobiliario incluyen Fundrise, RealtyMogul y Arrived.

Conclusión

Estas son solo algunas de las muchas formas alternativas de invertir en bienes raíces sin recurrir a las opciones habituales de comprar REITs o convertirte en propietario. Por supuesto, es esencial investigar y analizar tus opciones antes de arriesgar tu dinero. También es recomendable consultar a un abogado calificado y a un contador de impuestos para evitar sorpresas legales y fiscales con tu inversión alternativa en bienes raíces.