Antes de ofrecerte un préstamo, los prestamistas querrán saber cuánto debes actualmente. Tener un buen coeficiente deuda ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) puede influir en tu elegibilidad para un préstamo con garantía hipotecaria. Aquí te contamos todo lo que necesitas saber sobre cómo tu DTI afecta si calificas para un préstamo con garantía hipotecaria.

¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria?

Un préstamo con garantía hipotecaria está respaldado por la equidad en tu residencia principal. Tu equidad es la diferencia entre el valor de mercado actual de tu casa y cuánto debes en ella. Con cada pago hipotecario que realizas, acumulas algo de equidad en tu hogar. Las mejoras en el hogar o un mercado inmobiliario en alza también pueden aumentar tu equidad.

Cuando tienes al menos un 20% de equidad en tu hogar, muchos prestamistas considerarán ofrecerte un préstamo con garantía hipotecaria. Si eres aprobado, generalmente recibirás un pago en forma de suma global que luego reembolsarás en un período acordado de entre cinco y 30 años.

Las tasas de interés de los préstamos con garantía hipotecaria, que suelen ser ligeramente superiores a las tasas de interés de las hipotecas primarias, a menudo son una alternativa atractiva a los préstamos personales de alto interés o tarjetas de crédito. La desventaja es que si no puedes realizar los pagos del préstamo, corres el riesgo de perder tu hogar.

¿Qué es un coeficiente deuda ingreso (DTI)?

Tu coeficiente deuda ingreso es el porcentaje de tus ingresos mensuales que se destina a pagar deudas. Esto incluye deudas como tarjetas de crédito, préstamos para autos, préstamos estudiantiles, hipotecas, préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito con garantía hipotecaria. Si realizas pagos de pensión alimenticia o manutención, eso también puede contar para tu coeficiente deuda ingreso.

Para calcular tu coeficiente deuda ingreso, divide el total de tus pagos mensuales de deudas por tu ingreso bruto total. Por ejemplo, si tus pagos mensuales de deudas suman $3,000 y tu ingreso bruto mensual es de $6,000, tu coeficiente deuda ingreso es del 50%.

¿Qué coeficiente deuda ingreso necesitas para un préstamo con garantía hipotecaria?

Más que nada, los prestamistas buscan prestatarios que puedan reembolsar sus préstamos regularmente y a tiempo. Buscan personas con coeficientes deuda ingreso bajos porque indican que tienes suficientes ingresos para pagar un nuevo préstamo después de pagar tus obligaciones de deuda actuales.

El coeficiente deuda ingreso máximo que la mayoría de los prestamistas de préstamos con garantía hipotecaria aceptarán es del 43%. Un coeficiente deuda ingreso más bajo es más atractivo para los prestamistas porque indica que tienes más margen en tu presupuesto para costear un nuevo préstamo. Un coeficiente deuda ingreso más bajo puede hacerte elegible para un préstamo más grande o una tasa de interés más baja, o ambas.

Para disminuir tu coeficiente deuda ingreso, intenta pagar algunas deudas antes de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria. Pagar tus tarjetas de crédito es una forma de hacerlo. Reducir tu saldo de tarjetas de crédito también disminuirá tu ratio de utilización de crédito, lo que puede aumentar tu puntaje crediticio, ayudándote aún más a calificar para un préstamo.

¿Puede una buena puntuación crediticia compensar un coeficiente deuda ingreso alto?

Por lo general, no. Sin embargo, esto podría variar según el prestamista. Es posible que un coeficiente deuda ingreso muy bajo convenza a un prestamista de arriesgarse contigo si tu puntuación crediticia no es atractiva. Cada prestamista tendrá sus propias formas de cuantificar tu solvencia crediticia. Así que si un prestamista te rechaza, otro aún podría ofrecerte un préstamo.

¿Puedes tener más de un producto de garantía hipotecaria al mismo tiempo?

Sí. Siempre que tengas suficiente equidad para pedir prestado y cumplas con los requisitos para cada producto, puedes tener varios préstamos con garantía hipotecaria, o un préstamo con garantía hipotecaria y una línea de crédito con garantía hipotecaria. Para tener en cuenta todos tus préstamos, los prestamistas potenciales considerarán tu ratio combinada préstamo-valor (CLTV) para determinar cuánto más puedes pedir prestado.

¿Puedes pagar un préstamo con garantía hipotecaria antes de tiempo?

Sí, generalmente puedes hacerlo. La mayoría de los préstamos con garantía hipotecaria no tienen penalidades por pago anticipado, pero debes verificar con tu prestamista antes de firmar tus documentos de cierre. Si hay una penalidad y quieres pagar tu préstamo antes de tiempo, calcula si esa estrategia aún te ahorraría en intereses con una penalidad.

Conclusión

Cuando estés considerando obtener un préstamo con garantía hipotecaria, también querrás considerar el impacto que otro pago de préstamo tendrá en tu presupuesto mensual. Tu coeficiente deuda ingreso es una métrica que los prestamistas utilizan. Si casi la mitad de tus ingresos se destina al pago de deudas, otro pago de préstamo podría presionar tu presupuesto. Y si no puedes cumplir con los pagos de tu hipoteca o préstamo con garantía hipotecaria debido a una pérdida de empleo u otra emergencia financiera, podrías perder tu hogar. Así que apunta a tener un coeficiente deuda ingreso más bajo, tanto para tu solvencia crediticia como para tu tranquilidad.