Consejos de expertos para navegar por el proceso de compra de una vivienda
Qué es importante saber sobre la compra de una vivienda
Comprar una casa es una aventura emocionante y, a menudo, estresante. Los compradores por primera vez pueden sorprenderse por todos los detalles que implica el proceso de compra de una vivienda, desde encontrar un agente inmobiliario hasta leer un informe de inspección. Hemos creado esta guía paso a paso para ayudarte a entender los pormenores del proceso y tomar decisiones financieras inteligentes a lo largo del camino.
Evaluación financiera y puntaje de crédito
Antes de comprar una casa, es crucial evaluar tu preparación financiera y tu historial crediticio. Debes determinar tu presupuesto y calcular cuánto puedes permitirte gastar en una casa. Investiga y explora diferentes opciones de financiamiento, como préstamos convencionales, FHA, VA y USDA. Obtén la preaprobación de una hipoteca para fortalecer tu oferta y agilizar el proceso de compra. Realiza una inspección minuciosa y una tasación de la vivienda antes de finalizar tu compra.
Asegúrate de estar listo
Si tú (o tú y tu pareja o cónyuge) quieren comprar su primera casa, empieza por determinar si estás listo para comprometerte a largo plazo (y a un gasto importante) con una casa. Tus planes a corto o largo plazo, como comenzar una familia o mudarte a otro estado, podrían influir en esa decisión.
A continuación, mira el panorama financiero general. Querrás evaluar tu estabilidad financiera, desde tu salario anual hasta cuánto has ahorrado para el pago inicial, para ayudarte a determinar cuánto puede costarte la casa.
Verifica tu puntaje de crédito. Los prestamistas utilizan este puntaje (y otros criterios) para determinar tu tasa de interés hipotecaria. Necesitarás al menos 620 para ser considerado para una hipoteca convencional, pero los prestamistas pueden fijar su puntaje de crédito mínimo más alto. Un préstamo de la FHA (más adelante hablaremos de esto) puede requerir solo un puntaje de 580 o más alto.
Los prestamistas también necesitan conocer tu ratio deuda-ingresos (DTI). Al igual que los puntajes de crédito, los requisitos de ratio deuda-ingresos pueden variar ligeramente según los prestamistas. La Administración Federal de Vivienda (FHA) establece un ratio deuda-ingresos del 43% como una guía para aprobar una hipoteca. Sin embargo, algunos prestamistas establecen un DTI más bajo.
Calcula tu DTI sumando todas tus deudas mensuales, desde préstamos estudiantiles hasta facturas de servicios públicos. Divide la deuda total entre tu ingreso mensual bruto para obtener tu ratio deuda-ingresos.
Establece un presupuesto
No cometas el error de comprar una casa que no puedes permitirte. Una regla general es usar la regla del 28/36. Esta regla dice que tu hipoteca no debe costarte más del 28% de tus ingresos mensuales brutos, mientras que tus pagos totales de deudas no deben superar el 36% de tus ingresos mensuales. Esta regla no es definitiva, pero puede darte un buen punto de partida al establecer un presupuesto.
Investigar los valores de las viviendas (que determinan los precios) puede ofrecer información sobre tu mercado local.
Por ejemplo, aquí tienes algunos valores de viviendas promedio según Zillow al 31 de julio de 2024:
A menos que compres una casa con todo el efectivo, necesitarás un pago inicial, un porcentaje del precio de compra. Tu hipoteca (y lo que el vendedor aceptará) dictarán la cantidad. Los préstamos convencionales suelen requerir el 20% del precio de compra (si el comprador no paga un seguro hipotecario), mientras que los préstamos de la FHA solo requieren pagos iniciales del 3.5%. Los préstamos VA y USDA pueden obtenerse sin pago inicial.
¡La buena noticia! La mayoría de las hipotecas en EE. UU. no requieren un 20% completo de pago inicial. Según datos recientes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el rango para compradores por primera vez es del 6 al 7%, dependiendo del mercado de la vivienda en tu área. Si pones menos del 20% en una hipoteca, es posible que tu prestamista te exija contratar un seguro hipotecario privado (PMI), que se sumará a tu pago mensual de la hipoteca.
Existen beneficios al poner el 20%, incluida la posibilidad de tasas de interés más bajas, tener un capital inmediato en la vivienda y no tener que pagar extra por el seguro hipotecario. Algunos vendedores pueden estar más motivados a vender a compradores que ofrezcan un gran pago inicial.
Encuentra la propiedad adecuada
El truco para encontrar la propiedad adecuada es hacer una lista de deseos inicial. Por ejemplo, ¿es una casa unifamiliar con un gran patio para un par de niños y un perro tu prioridad, o prefieres un condominio con espacios comunes compartidos? ¿Cuánto espacio deseas? La mediana del tamaño de una nueva vivienda unifamiliar en 2023 (datos más recientes disponibles), es de 2,233 pies cuadrados, según la Oficina del Censo de EE. UU. Pregúntate cuánta casa es suficiente para ti, desde el número de habitaciones hasta los baños.
Algunas propiedades tienen el potencial para un espacio convertible (no listado en los pies cuadrados), como un ático, sótano o garaje; otras no. Los espacios al aire libre son extremadamente importantes para los compradores, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, y las viviendas con terrazas, porches, fogatas y piscinas pueden costar más. Decide si valen la potencialmente etiqueta de precio adicional.
Ubicación, ubicación, ubicación
Al comprar una casa, considera su proximidad a servicios esenciales y recreativos, como escuelas y parques infantiles (un plus si tienes o planeas tener hijos), áreas comerciales, bibliotecas, espacios verdes, trenes o autobuses de cercanías y centros médicos.
Otras preguntas a hacerte: ¿Quieres comprar una casa para arreglarla tú mismo en lugar de contratar a un contratista, lo cual agregará costos adicionales? Pensar en el tipo de casa (y cuánto trabajo quieres invertir en ella) puede ayudarte a encontrar la opción adecuada. Y quién sabe, tal vez encuentres tu hogar permanente o de inicio en el mercado inmobiliario.
Busca opciones de financiamiento
Encontrar la mejor hipoteca que puedas permitirte es esencial para el proceso de compra de una vivienda. Tus pagos mensuales de hipoteca (independientemente de la hipoteca que elijas) dependerán de algunos factores, por lo que usar una calculadora de hipotecas en línea y experimentar con diferentes datos puede ayudarte a tener una idea general de tus pagos mensuales de la hipoteca. Aquí tienes algunos tipos principales de hipotecas para que los consideres:
Términos y tasas
Puedes elegir términos de 10 años, 15 años, 20 años o el más comúnmente utilizado, términos de 30 años cuando solicitas una hipoteca y una tasa. Una hipoteca a tasa fija significa que pagas la misma cantidad de interés y capital todos los meses durante la vida del préstamo. Una hipoteca de tasa ajustable (o ARM) está vinculada a un índice. Comienza con una tasa de interés, que puede aumentar con el tiempo, junto con tu pago de hipoteca.
Las tasas de interés de las hipotecas varían según el prestamista, el tipo de hipoteca, la economía y otros factores.
Nota: A partir del 28 de junio de 2024, las tasas promedio incluyen 6.75% para un préstamo de la FHA, 6.97% para una tasa de interés fija de 30 años, 6.17% para una tasa de interés fija de 15 años y 7.02% para un préstamo jumbo.
Obtén la preaprobación
Bancos, cooperativas de crédito y prestamistas en línea te otorgarán una carta de preaprobación. Una carta de preaprobación establece la cantidad de dinero que un prestamista puede estar dispuesto a prestarte. Cuando encuentres un prestamista con el que quieras obtener la preaprobación, reúne tus W2, estados de cuenta bancarios recientes, comprobante de ingresos y comprobantes de pago de los últimos meses.
El prestamista necesitará toda esta información, y posiblemente más, para decidir cuánto dinero puedes ser preaprobado. Si estás seriamente interesado en comprar una casa, ten a mano tu preaprobación cuando empieces a hablar con agentes inmobiliarios.
Encuentra un agente inmobiliario
Trabajar con un buen agente inmobiliario que comprenda el mercado local, se mantenga dentro de tu presupuesto y pueda guiarte en las negociaciones con un vendedor vale su peso en oro.
Pide recomendaciones a tus amigos y colegas o visita algunas oficinas inmobiliarias. Cuando encuentres un agente que te guste (entrevista a varios para encontrar la mejor opción), es posible que te pidan que firmes un acuerdo de agencia de compradores. Esto establece que acuerdas trabajar exclusivamente con el agente durante un período establecido. La mayoría de los agentes de compradores son remunerados con una comisión por la venta de la casa, por lo que no pagarás nada por adelantado.
Tu agente será un puente (o salvavidas) entre tú y el vendedor de tu casa de ensueño. Querrás asegurarte de tener el compañero adecuado, personal y profesionalmente, antes de firmar un acuerdo con uno. La comunicación abierta entre tú y tu agente es crucial, y querrás trabajar con alguien en quien confíes para abogar en tu nombre.
Empieza a buscar casa
La parte divertida comienza cuando empiezas a buscar casa con tu agente inmobiliario, quien puede mostrarte una variedad de viviendas con base en tu lista de deseos. Aunque es divertido ver listados en línea, siempre es mejor recorrer la casa en persona para mirar todos los rincones y grietas, y sentir el espacio exterior y el vecindario.
Haz una oferta
Puede que tengas que actuar rápido en un mercado de viviendas competitivo donde las casas reciben múltiples ofertas. Asegúrate de hacer tu tarea. Pide un análisis comparativo del mercado a tu agente inmobiliario para ver por cuánto se han vendido otras viviendas en la zona, de manera que no ofrezcas ni mucho ni poco.
Cuando tu agente haga una oferta en tu nombre, no te sorprendas si los vendedores hacen un contraoferta, lo cual es común. Tu agente negociará si deseas ofertar más alto o agregar contingencias a tu oferta, como que la casa pase una inspección.
Cuando firmes un contrato de compra con el vendedor, es momento de entregar tu dinero de buena fe. Este depósito demostrará tu voluntad de comprar la casa. Planea pagar entre el 1% y el 3% en la mayoría de los mercados y hasta el 10% en mercados competitivos.
Tu dinero de buena fe se aplicará a tu pago inicial, pero podría ser no reembolsable si te retiras del acuerdo. Asegúrate de tener acceso a tus fondos, que se depositarán en una cuenta de depósito en garantía hasta después del cierre.
Obtén tu hipoteca
Una vez que tengas un acuerdo de compra, es hora de obtener una hipoteca. Si utilizas al prestamista que te preaprobó (no es obligatorio), puede acelerar el proceso de papeleo. Si decides ir con otro prestamista, esto es lo que debes proporcionar:
- Identificación legal y número de Seguro Social
- Comprobantes de pago: de 30 a 60 días, dependiendo del prestamista
- Formularios fiscales W-2: probablemente necesites dos años de formularios
- Prueba de otras fuentes de ingresos: dinero de regalos, manutención, trabajos secundarios, cualquier cosa que no tenga un W-2 que lo respalde
- Cuentas de inversión, como un IRA, 401(k) y acciones, bonos y fondos mutuos
- Declaraciones de impuestos federales y estatales: necesitarás los últimos dos años
- Detalles de deudas: proporciona información sobre cualquier deuda a largo plazo, como préstamos estudiantiles
- Estados de cuenta bancarios recientes: la mayoría de los prestamistas quieren unos meses de estados de cuenta para mostrar que tienes dinero en el banco
Reúne toda esta información y escanéala (para facilitar su envío a tu prestamista por correo electrónico) al principio de tu búsqueda de casa para estar listo tan pronto como hagas una oferta.
A continuación, tu solicitud de hipoteca debe ser aprobada por un analista, quien analizará a fondo tus finanzas. Prepárate para ofrecer más información si es necesario. Los analistas también realizarán una búsqueda de títulos para asegurarse de que el vendedor sea el legítimo propietario de la casa y una tasación para asegurarse de que el valor de la casa valga el precio de compra. Este proceso de análisis puede tardar unos días o semanas.
Compra un seguro de propietarios de vivienda
Aunque no seas dueño de la casa, a menudo necesitarás obtener un seguro de propietarios de vivienda para que el prestamista finalice el préstamo. Deberías comparar precios para encontrar la mejor tarifa de seguro de propietarios. Si compras una casa en una zona de inundaciones, es posible que se te requiera comprar un seguro de inundación.
Obtén una inspección de la casa
Un inspector con licencia revisará la cimentación de la casa, el
Deja un comentario