La depreciación inmobiliaria puede ahorrarte dinero en el momento de hacer tus impuestos.

¿Qué es la Depreciación de Propiedades de Alquiler?

La depreciación inmobiliaria es un método utilizado para deducir la pérdida de valor de mercado y los costos de compra y mejora de una propiedad a lo largo de su vida útil de tus impuestos. El IRS te permite deducir una cantidad específica de tu ingreso gravable cada año completo que poseas y alquiles una propiedad.

Los propietarios de propiedades de alquiler pueden utilizar la depreciación para deducir el precio de compra de la propiedad y los costos de mejora de sus declaraciones de impuestos. La depreciación comienza tan pronto como la propiedad se pone en servicio o está disponible para su uso como alquiler.

¿Cómo Funciona la Depreciación de Propiedades de Alquiler?

Hay varios factores que debes considerar al depreciar una propiedad de alquiler. Debes saber qué sistema utilizar, si la propiedad es depreciable, cuándo empezar a depreciarla y cuáles son las consecuencias fiscales.

Propiedad Depreciable

Según el IRS, puedes depreciar una propiedad de alquiler si cumple con todos estos requisitos:

  • Eres dueño de la propiedad (se te considera propietario incluso si la propiedad está sujeta a una deuda).
  • Usas la propiedad en tu negocio o como una actividad que genera ingresos.
  • La propiedad tiene una vida útil determinable, es decir, se desgasta, se deteriora, se agota, se vuelve obsoleta o pierde su valor por causas naturales.
  • Se espera que la propiedad dure más de un año.

    • Incluso si la propiedad cumple con los requisitos anteriores, no puede ser depreciada si la pusiste en servicio y la dispones de ella (o ya no la utilizas para fines comerciales) en el mismo año.

    Nota que la tierra no se considera depreciable, ya que nunca se “consume”. En general, no puedes depreciar los costos de limpieza, plantación y paisajismo, ya que esas actividades se consideran parte del costo de la tierra y no de los edificios.

    Comenzar la Depreciación

    Puedes comenzar a tomar deducciones por depreciación tan pronto como pongas la propiedad en servicio o cuando esté lista y disponible para ser alquilada.

    Por ejemplo, si compras una propiedad de alquiler el 15 de mayo. Después de trabajar en la casa durante varios meses, la tienes lista para alquilar el 15 de julio, por lo que comienzas a hacer publicidad en línea y en los periódicos locales. Encuentras un inquilino, y el contrato de arrendamiento comienza el 1 de septiembre. Como la propiedad se puso en servicio, es decir, lista para ser arrendada y ocupada, el 15 de julio, comenzarías a depreciar la casa en julio y no en septiembre cuando comienzas a recibir alquiler.

    Sistemas de Depreciación

    Cualquier propiedad de alquiler residencial puesta en servicio después de 1986 se deprecia utilizando el Sistema de Recuperación de Costos Acelerados Modificado (MACRS). Esta técnica contable distribuye los costos (y deducciones por depreciación) a lo largo de 27.5 o 30 años, dependiendo del método utilizado. Este es el tiempo que el IRS considera como la “vida útil” de una propiedad de alquiler.

    Existen dos métodos para determinar la depreciación: el Sistema General de Depreciación (GDS) o el Sistema de Depreciación Alternativa (ADS). GDS se aplica a la mayoría de las propiedades puestas en servicio, y en general, debes usarlo a menos que hagas una elección irrevocable por ADS o la ley te obligue a utilizar ADS.

    ADS se requiere cuando la propiedad:

  • Es propiedad inmobiliaria no residencial o residencial.
  • Cualquier propiedad con un período de recuperación de 10 años o más bajo GDS mantenida por un negocio agrícola electivo y propiedad de mejora calificada mantenida por un negocio de bienes raíces electivo.
  • Tenga un uso comercial calificado el 50% del tiempo o menos.
  • Tenga un uso exento de impuestos.
  • Esté financiado con bonos libres de impuestos.
  • Se use principalmente en agricultura.

    • En general, utilizarás GDS a menos que haya una razón para emplear ADS.

    Implicaciones Fiscales

    Invertir en propiedades de alquiler puede ser un movimiento financiero inteligente. Además de proporcionar una fuente constante de ingresos, hay varios beneficios fiscales. Muchos gastos de una propiedad de alquiler, incluyendo seguros hipotecarios, impuestos a la propiedad, gastos de reparación y mantenimiento, gastos de oficina en casa, seguros, servicios profesionales y gastos de viaje relacionados con la gestión, son deducibles en el año que se realizan.

    Otra deducción fiscal importante: la depreciación. Este proceso permite deducir los costos de compra y mejora de una propiedad de alquiler distribuyendo la deducción a lo largo de la vida útil de la propiedad.

    Por ejemplo, si deprecias $3,599.64 y estás en la tasa impositiva del 22%, ahorrarías $791.92 ($3,599.64 x 0.22) en impuestos ese año porque se resta de tu ingreso.

    Cálculo de la Depreciación de una Propiedad de Alquiler

    Una vez que sepas qué sistema MACRS se aplica, puedes determinar el período de recuperación de la propiedad. El período de recuperación utilizando GDS es de 27.5 años para propiedades residenciales de alquiler.

    Luego, determina la cantidad que puedes depreciar cada año. Para la mayoría de las propiedades de alquiler residencial, el cálculo se centra en una tasa del 3.636% cada año mientras continúes depreciando la propiedad.

    Por ejemplo, supongamos que tu casa de alquiler tiene un coste ajustado de $99,000. Si la pusiste en servicio el 15 de julio, entonces:

  • Depreciarás 1.667% el primer año, o $1,650.33 ($99,000 x 1.667%).
  • Cada año después de eso, depreciarás al 3.636%, o $3,599.64.

    • Puedes seguir depreciándola siempre que el alquiler esté en servicio durante todo el año. Ten en cuenta que esta cifra es esencialmente equivalente a tomar la base y dividirla por el período de recuperación de 27.5 años: $99,000 ÷ 27.5 = $3,600. La pequeña diferencia se debe al primer año de servicio parcial.

    Consideraciones Especiales

    Varios factores determinan la cantidad de depreciación que puedes deducir cada año. Si no estás familiarizado con lo que puedes incluir en tu cálculo de depreciación, es mejor que un contador te ayude.

    Debido a que las leyes fiscales de propiedad de alquiler son complicadas y cambian periódicamente, se recomienda siempre trabajar con un contador de impuestos calificado al establecer, operar y vender tu negocio de propiedades de alquiler. De esta manera, puedes recibir el tratamiento fiscal más favorable y evitar sorpresas en el momento de hacer tus impuestos.