Hay varios factores a considerar para determinar cuánto puedes pagar en una hipoteca. La regla general es que puedes permitirte una hipoteca que sea de 2x a 2.5x tu ingreso anual bruto. Sin embargo, la cantidad específica que puedes permitirte pedir prestado depende de varios factores, no solo de lo que un banco esté dispuesto a prestarte. Necesitas evaluar tus finanzas, preferencias y prioridades. Aquí está todo lo que necesitas considerar para determinar cuánto puedes permitirte.

Cantidad de una hipoteca que puedo permitirme

En general, la mayoría de los futuros propietarios pueden permitirse financiar una propiedad cuya hipoteca esté entre dos y dos veces y media su ingreso bruto anual. Bajo esta fórmula, una persona que gana $100,000 al año solo puede permitirse una hipoteca de $200,000 a $250,000. Sin embargo, este cálculo es solo una guía general.

En última instancia, al decidir sobre una propiedad, debes considerar varios factores adicionales. En primer lugar, es una buena idea tener una comprensión de lo que tu prestamista cree que puedes permitirte (y cómo llegó a esa estimación). En segundo lugar, debes hacer una introspección personal y descubrir en qué tipo de hogar estás dispuesto a vivir si planeas vivir en la casa durante mucho tiempo y qué otros tipos de consumo estás dispuesto a renunciar (o no) para vivir en tu hogar.

Cómo los prestamistas determinan el monto del préstamo hipotecario

Aunque cada prestamista hipotecario establece sus propios criterios de asequibilidad, tu capacidad para comprar una casa y el tamaño y las condiciones del préstamo que se te ofrecerá siempre dependerán principalmente de los siguientes factores.

Hay muchos factores que los prestamistas hipotecarios consideran al determinar la asequibilidad de un comprador de vivienda, pero se reducen a ingresos, deudas, activos y pasivos. Un prestamista quiere saber cuánto dinero gana un solicitante, cuántas demandas hay sobre esos ingresos y el potencial futuro, en resumen, cualquier cosa que pueda poner en peligro su capacidad para que se le pague.

Ingresos brutos

Este es el nivel de ingresos que un futuro comprador de vivienda obtiene antes de descontar impuestos y otras obligaciones. Generalmente, se considera tu salario base más cualquier ingreso de bonificación y puede incluir ingresos por trabajo a tiempo parcial, ingresos por trabajo independiente, beneficios del Seguro Social, discapacidad, pensión alimenticia y manutención de los hijos.

Ratio delantero

Los ingresos brutos desempeñan un papel vital en determinar el ratio delantero, también conocido como el ratio de hipoteca-ingresos. Este ratio es el porcentaje de tus ingresos brutos anuales que se pueden destinar al pago de tu hipoteca cada mes. La cantidad total de dinero que constituye tu pago mensual de hipoteca incluye cuatro componentes conocidos como PITI: principal, intereses, impuestos y seguros (tanto el seguro de propiedad como el seguro hipotecario privado, si lo requiere tu hipoteca).

Una buena regla general es que el ratio delantero basado en PITI no debe exceder el 28% de tus ingresos brutos. Sin embargo, muchos prestamistas permiten a los prestatarios superar el 30% e incluso permiten superar el 40%.

Ratio trasero

También conocido como el ratio deuda-ingresos (DTI), calcula el porcentaje de tus ingresos brutos requeridos para cubrir tus deudas. Las deudas incluyen pagos de tarjetas de crédito, pensión alimenticia y otros préstamos pendientes (automóviles, estudiantes, etc.).

En otras palabras, si pagas $2,000 al mes en servicios de deuda y ganas $4,000 al mes, tu ratio es del 50%, la mitad de tus ingresos mensuales se utiliza para pagar la deuda.

Sin embargo, un ratio deuda-ingresos del 50% no te conseguirá la casa de tus sueños. La mayoría de los prestamistas recomiendan que tu DTI no exceda el 43% de tus ingresos brutos. Para calcular tu deuda mensual máxima según este ratio, multiplica tus ingresos brutos por 0.43 y divide por 12.

El puntaje de crédito

Si un lado de la moneda de la asequibilidad es el ingreso, el otro lado es tu deuda. Los prestamistas hipotecarios han desarrollado una fórmula para determinar el nivel de riesgo de un posible comprador de vivienda. La fórmula varía, pero generalmente se determina utilizando el puntaje de crédito del solicitante. Los solicitantes con una baja puntuación crediticia pueden esperar pagar una tasa de interés más alta, también conocida como tasa de porcentaje anual (APR), en su préstamo.

La regla del 28%/36%

La regla del 28%/36% es una regla heurística utilizada para calcular la cantidad de deuda hipotecaria que se debe asumir. Según esta regla, un máximo del 28% de los ingresos brutos mensuales de una persona se debe gastar en gastos de vivienda y no más del 36% en el servicio total de la deuda (que incluye la vivienda y otras deudas como préstamos de automóviles y tarjetas de crédito). Los prestamistas a menudo utilizan esta regla para evaluar si otorgan crédito a los prestatarios. A veces, la regla se modifica para usar cantidades ligeramente diferentes, como 29%/41%.

Tips para comprar una casa

Para asegurarte de que puedes permitirte tu casa y mantenerla a lo largo del tiempo, hay algunas medidas inteligentes que puedes tomar. Primero, ahorra una reserva de efectivo además de tu pago inicial y mantenla en reserva en caso de que pierdas tu trabajo o no puedas generar ingresos. Tener varios meses de pagos de hipoteca en ahorros de emergencia te permite conservar la casa mientras buscas nuevo trabajo.

También debes buscar formas de ahorrar en tus pagos de hipoteca. Mientras que una hipoteca a 15 años te costará menos a lo largo de la vida del préstamo, una hipoteca a 30 años tendrá pagos mensuales más bajos, lo que puede hacer más fácil el poder permitir mes a mes. Algunos programas de préstamos también ofrecen opciones de pago inicial reducido o nulo, como los préstamos VA para veteranos o los préstamos USDA para propiedades rurales.

Por último, no compres una casa más grande de lo que puedes permitirte. ¿Realmente necesitas esa habitación adicional o sótano terminado? ¿Debe estar en este vecindario en particular? Si estás dispuesto a hacer algunos ajustes en cosas como estas, a menudo puedes obtener precios de viviendas más bajos.

En resumen, antes de tomar una deuda tan enorme, tómate el tiempo para hacer los cálculos. Después de hacer los números, considera tu situación y piensa en tu estilo de vida, no solo ahora, sino también en la próxima década o dos.

Antes de comprar tu nueva casa, considera no solo lo que te cuesta comprarla, sino cómo los pagos de tu hipoteca afectarán tu vida y presupuesto en el futuro. Luego, obtén estimaciones de préstamos para el tipo de casa que esperas comprar de varios prestamistas diferentes para obtener información del mundo real sobre los tipos de acuerdos que puedes obtener.

Advertencia: La discriminación en la concesión de préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que has sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay acciones que puedes tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).