Entender la estructura de los pagos de la hipoteca

¿Estás preparándote para obtener una hipoteca? La cantidad de dinero prestada determina el tamaño de la hipoteca y, cuanto más largo sea el plazo, más pequeños serán los pagos. Por lo general, los primeros años consisten en pagar intereses. Mira este video para obtener más información.

Mortgages

Casi todos los que compran una casa tienen una hipoteca. Las tasas de hipotecas se mencionan frecuentemente en las noticias de la noche y la especulación sobre la dirección en la que se moverán las tasas se ha convertido en una parte estándar de la cultura financiera.

La hipoteca moderna surgió en 1934 cuando el gobierno, para ayudar al país a superar la Gran Depresión, creó un programa hipotecario que minimizaba el pago inicial requerido en una casa, aumentando la cantidad que los posibles propietarios podían pedir prestado. Antes de eso, se requería un pago inicial del 50%.

En general, se prefiere un pago inicial del 20%, principalmente porque si tu pago inicial es menor al 20%, se te exigirá obtener un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), lo cual hace que tus pagos mensuales sean más altos. Sin embargo, tener un pago inicial del 20% no siempre es posible. Hay programas hipotecarios disponibles que permiten pagos iniciales significativamente más bajos, pero si puedes hacer ese 20%, definitivamente deberías.

Los principales factores que determinan tus pagos mensuales de la hipoteca son el tamaño y el plazo del préstamo. El tamaño es la cantidad de dinero que pides prestado y el plazo es el tiempo que tienes para pagarlo. Generalmente, cuanto más largo sea el plazo, más bajos serán los pagos mensuales. Por eso, las hipotecas a 30 años son las más populares. Una vez que sepas el tamaño del préstamo que necesitas para tu nueva casa, una calculadora de hipotecas es una forma fácil de comparar diferentes tipos de hipotecas y prestamistas.

PITI: Componentes del pago de la hipoteca

Hay cuatro factores que juegan un papel en el cálculo del pago de la hipoteca: el capital, los intereses, los impuestos y el seguro (PITI, por sus siglas en inglés). Al observarlos, utilizaremos una hipoteca de $100,000 como ejemplo.

Capital: Una parte de cada pago de la hipoteca se dedica a la devolución del capital. Los préstamos están estructurados de manera que la cantidad de capital que se devuelve al prestatario comienza siendo baja y aumenta con cada pago de la hipoteca. Los pagos de los primeros años se aplican más a intereses que a capital, mientras que los pagos de los últimos años invierten esa situación. Para nuestra hipoteca de $100,000, el capital es de $100,000.

Intereses: Los intereses son la recompensa del prestamista por asumir el riesgo de prestarte dinero. La tasa de interés de una hipoteca tiene un impacto directo en el tamaño del pago de la hipoteca: tasas de interés más altas significan pagos de hipoteca más altos.

Los intereses más altos generalmente reducen la cantidad de dinero que puedes pedir prestado, mientras que los intereses más bajos la aumentan. Si la tasa de interés de nuestra hipoteca de $100,000 es del 6%, el pago mensual combinado de capital e intereses en una hipoteca a 30 años sería de aproximadamente $599.55, con $500.00 de intereses y $99.55 de capital. El mismo préstamo con una tasa de interés del 9% resultaría en un pago mensual de $804.62.

Impuestos: Los impuestos a la propiedad se calculan por agencias gubernamentales y se utilizan para financiar servicios públicos como escuelas, fuerzas de policía y departamentos de bomberos. Los impuestos se calculan por el gobierno en base a un año, pero puedes pagar esos impuestos como parte de tus pagos mensuales. La cantidad adeudada se divide por el total de pagos mensuales de la hipoteca en un año dado. El prestamista recoge los pagos y los retiene en fideicomiso hasta que se deban pagar los impuestos.

Seguro: Al igual que los impuestos a la propiedad, los pagos de seguros se realizan con cada pago de la hipoteca y se retienen en fideicomiso hasta que se deba pagar la factura. Hay comparaciones realizadas en este proceso para el seguro de prima nivelada.

Pueden incluirse dos tipos de coberturas de seguro en un pago de la hipoteca. Uno es el seguro de propiedad, que protege la casa y su contenido contra incendios, robos y otros desastres. El otro es el PMI, que es obligatorio para las personas que compran una casa con un pago inicial de menos del 20% del costo. Este tipo de seguro protege al prestamista si el prestatario no puede pagar el préstamo.

Como minimiza el riesgo de incumplimiento en el préstamo, el PMI también permite a los prestamistas vender el préstamo a inversionistas, quienes pueden tener cierta seguridad de que su inversión de deuda les será devuelta. La cobertura del PMI puede eliminarse una vez que el prestatario tenga al menos un 20% de capital en la vivienda.

Mientras que el capital, los intereses, los impuestos y el seguro componen la hipoteca típica, algunas personas eligen hipotecas que no incluyen impuestos o seguro como parte del pago mensual. Con este tipo de préstamo, tendrás un pago mensual más bajo, pero tendrás que pagar los impuestos y el seguro tú mismo.

La línea inferior: Una hipoteca es una herramienta esencial para comprar una casa, lo que te permite convertirte en propietario sin hacer un pago inicial grande; sin embargo, cuando adquieres una hipoteca, es importante entender la estructura de tus pagos, que cubren no solo el capital (la cantidad que pediste prestada), sino también los intereses, impuestos y seguros. Te dice cuánto tiempo te llevará pagar tu hipoteca y qué tan costoso será financiar la compra de tu casa.