Comprar una casa es una gran decisión en la vida de cualquier persona, sobre todo si es la primera. Navegar por todos los diferentes aspectos y terminología puede resultar confuso. Cuando realizas una compra tan importante, quieres asegurarte de estar preparado desde el principio y tomar todas las decisiones correctas a medida que avanza el proceso. Si estás pensando en obtener una hipoteca o refinanciar la que ya tienes, aquí tienes una serie de factores a considerar.

¿Qué Influye en las Tasas de las Hipotecas?

Las tasas de las hipotecas son influenciadas por una serie de factores diferentes: el entorno económico, la inflación y la Reserva Federal.

La tasa de fondos federales de la Reserva Federal, que es la tasa clave de préstamo bancario nocturno que influye en todo tipo de tasas de interés, ha aumentado desde 2022 cuando la Fed elevó agresivamente las tasas para combatir la inflación creciente. Se espera que las tasas comiencen a descender a partir de la reunión de la Fed en septiembre de 2024.

La Reserva Federal puede empezar a subir las tasas de interés, lo que puede tener un impacto general en tu tasa hipotecaria. Cuándo y cómo depende del tipo de hipoteca que tengas.

Las hipotecas a largo plazo a tasa fija están vinculadas a los rendimientos de los bonos del Tesoro de EE. UU. a largo plazo. Cuando estos rendimientos suben, también lo hacen las tasas de interés. Las hipotecas de tasa ajustable (ARMs) y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOCs) están vinculadas a la tasa de interés primaria. Cuando la Fed sube su tasa, los bancos aumentan su tasa primaria, lo que a su vez incrementa tu tasa hipotecaria.

Revisa tu Reporte de Crédito

Los prestamistas revisan tu reporte de crédito para determinar si calificas para un préstamo y a qué tasa. Por ley, tienes derecho a un informe de crédito gratuito cada año de cada una de las “tres grandes” agencias de calificación crediticia: Equifax, Experian y TransUnion. Echa un vistazo detallado a tu reporte de crédito para asegurarte de que es preciso. Si encuentras errores, debes tomar medidas inmediatas para corregirlos.

Mejora tu Puntuación de Crédito

En general, una alta puntuación de crédito significa que calificarás para una mejor hipoteca, por lo que vale la pena mantenerla lo más alta posible. La puntuación FICO es la más común, y muchas instituciones financieras la proporcionan de forma gratuita a sus clientes cada mes. También puedes comprar tu puntuación FICO de una de las tres agencias de calificación crediticia.

Reducción de tu Relación Deuda-Ingreso

Los prestamistas analizan tu relación deuda-ingreso, es decir, tu deuda en comparación con tus ingresos totales, para medir tu capacidad de gestionar tus pagos mensuales. También la usan para determinar cuánta casa puedes pagar. A los prestamistas les gusta ver relaciones deuda-ingreso inferiores al 36%, con no más del 28% de esa deuda destinada a pagos hipotecarios. Cuanto más sólidas sean estas relaciones, mejor será tu tasa hipotecaria.

Considera la Cantidad de la Hipoteca

Recuerda, calificar para una cierta cantidad no significa que tengas que gastar tanto en una casa. Un enfoque conservador es gastar no más del 30% de tu sueldo neto en costos de vivienda, que incluyen tu hipoteca, impuestos a la propiedad, seguro de propietarios e cuotas de asociación de propietarios. No olvides sumar los costos de mantenimiento si realmente quieres asegurarte de buscar en el rango de precios adecuado.

No Confíes en Refinanciar para Bajar tu Tasa de Interés

Las tasas hipotecarias han comenzado a subir desde mínimos históricos, y podrían seguir aumentando, por lo que tal vez no sea el momento adecuado para refinanciar. Pero quizás puedas ahorrar dinero acortando el plazo de tu préstamo.

Por ejemplo, pasar de una hipoteca a 30 años a un préstamo a 15 años con una tasa mejor, o mediante un refinanciamiento de extracción de efectivo, en el que el monto de tu nueva hipoteca es mayor que el actual. Esto te permite aprovechar el capital de tu vivienda para pagar otras deudas. Aunque tu pago mensual aumentará, podrías terminar ahorrando dinero al pagar deudas con intereses más altos, como tu préstamo de auto, préstamos estudiantiles y/o tarjetas de crédito.

¿Qué No Debes Decirle a un Prestamista Hipotecario?

Hay varias afirmaciones que no deberías hacerle a tu prestamista hipotecario, como: “¿Cuánto puedo pedir prestado?” (deberías saberlo y estar preparado), “Aún estoy reuniendo fondos para mi pago inicial”, mentiras, que cambias de trabajo a menudo o cualquier otra afirmación que te haga parecer desinformado o financieramente arriesgado.

¿Los Prestamistas Hipotecarios Examinan tus Hábitos de Gasto?

Los prestamistas hipotecarios revisan tus estados financieros para determinar tu estabilidad financiera y qué tan probable es que incumplas con tu hipoteca. Para evaluar estos asuntos, analizarán tus costos recurrentes, como préstamos estudiantiles u otras deudas, tus hábitos de gasto básicos, los sobregiros en tus cuentas o depósitos irregulares que no se puedan justificar.

¿Cómo Saber si Vale la Pena Refinanciar?

Los expertos financieros suelen decir que una regla general para determinar si vale la pena refinanciar es si tu tasa de interés será entre un 1% y un 2% más baja o más. La refinanciación implica costos y esos costos deben sumarse a cuánto ahorrarás refinanciando.

Normalmente, la refinanciación compensará esos costos después de un cierto periodo de tiempo. Por lo tanto, si esperas quedarte en tu casa por mucho tiempo, es más probable que la refinanciación valga esos costos. Si planeas mudarte o vender la casa pronto, entonces quizás el costo de refinanciar no valga la pena.

¿Por Qué se Puede Rechazar una Hipoteca?

Una hipoteca puede ser rechazada por una variedad de razones, como un historial crediticio deficiente/baja puntuación de crédito, ingresos insuficientes de tu trabajo o una alta relación deuda-ingreso.

¿Cuánto Retroceden los Prestamistas en los Estados de Cuenta Bancarios?

Normalmente, los prestamistas retroceden en los estados de cuenta bancarios entre dos y tres meses; sin embargo, un prestamista puede retroceder incluso más si sienten que hay razón para hacerlo para comprender mejor tu historial financiero.

Conclusión

Incluso un pequeño cambio en las tasas de interés puede marcar una gran diferencia en los pagos mensuales, la cantidad de intereses pagados durante la duración del préstamo y el tamaño de la hipoteca (y la casa) para la que calificarás.

Si tienes una hipoteca a 30 años de $200,000 con una tasa fija del 4%, por ejemplo, tu pago mensual sería de $954.83 y pagarías $143,739.01 en intereses totales. Aumenta la tasa en un 0.5% (para un total del 4.5%), y estarías viendo un pago mensual de $1,013.37, y tus intereses totales pagados serían de $164,813.42, ¡es cerca de $2 más por día durante 30 años!

Dado lo anterior, siempre es una buena idea trabajar en mejorar tu puntuación crediticia, historial crediticio y relación deuda-ingreso, para que puedas calificar para la mejor tasa disponible. Y, por supuesto, no asumas más deuda de la que puedas permitirte cómodamente.