En este artículo, abordaremos todo lo que necesitas saber sobre cómo obtener un préstamo hipotecario como comprador por primera vez. Verás cómo asegurar un préstamo para compradores de vivienda por primera vez y conocerás los diferentes tipos de préstamos y requisitos. Aprenderás sobre el seguro hipotecario privado o PMI y cómo te afectará. Esta información te brindará una introducción completa a los préstamos para compradores de vivienda por primera vez.

¿Qué es importante saber sobre los préstamos hipotecarios para compradores de vivienda por primera vez?

Para la mayoría de nosotros, obtener una hipoteca es un paso crucial para comprar nuestra primera vivienda. Existen una variedad de opciones de financiamiento disponibles para compradores de vivienda por primera vez, incluyendo hipotecas convencionales y préstamos respaldados por el gobierno de la FHA o el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Comprender cómo funcionan puede orientarte en la dirección correcta, ayudarte a encontrar el mejor prestamista para ti y ahorrarte una cantidad significativa de tiempo y dinero.

¿Qué necesitas para obtener una aprobación como comprador de vivienda por primera vez?

Para ser aprobado para una hipoteca, debes cumplir con una serie de requisitos, que pueden variar según el tipo de préstamo para el que estés solicitando y tu prestamista en particular. Por lo general, los prestamistas requerirán pruebas de ingresos suficientes para realizar los pagos mensuales de la hipoteca, suficiente efectivo para un pago inicial y un puntaje crediticio por encima de cierto umbral.

Para ser aprobado específicamente como comprador de vivienda por primera vez para algunos tipos de préstamos, deberás cumplir con la definición de comprador de vivienda por primera vez, que es más amplia de lo que puedes pensar. No necesitas ser un comprador de vivienda en tus 20 años para ser considerado un comprador por primera vez.

Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., un comprador de vivienda por primera vez es alguien que cumple con uno de los siguientes criterios:

  • No ha sido propietario de una residencia principal durante tres años
  • Es un padre soltero que solo ha sido propietario con un antiguo cónyuge mientras estuvo casado
  • Es un homemaker desplazado y solo ha sido propietario con un cónyuge
  • Solo ha sido propietario de una residencia no permanentemente fijada a una base
  • Es una persona que solo ha sido propietaria de una propiedad que no cumplía con los códigos de construcción

Tipos comunes de hipotecas

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales son hipotecas que no están aseguradas o garantizadas por el gobierno federal. Pueden ser más difíciles de calificar que los préstamos respaldados por el gobierno, requiriendo un pago inicial mayor, un puntaje crediticio más alto y una proporción deuda-ingresos más baja. Sin embargo, si puedes calificar para una hipoteca convencional, generalmente costará menos que una respaldada por el gobierno.

Los préstamos convencionales se definen como conformes o no conformes. Los préstamos conformes cumplen con las pautas establecidas por las empresas patrocinadas por el gobierno GSE, Fannie Mae y Freddie Mac.

El límite máximo de préstamo conforme para una hipoteca convencional en 2024 es de $766,550, aunque puede ser más en áreas designadas de alto costo. Un préstamo hecho por encima de este monto se llama un préstamo jumbo, que generalmente conlleva una tasa de interés ligeramente más alta.

Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA)

La Administración Federal de Vivienda (FHA), parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU., ofrece varios programas de préstamos hipotecarios para estadounidenses. Un préstamo de la FHA tiene requisitos de pago inicial más bajos y es más fácil de calificar que un préstamo convencional. La FHA no otorga los préstamos en sí, sino que garantiza los préstamos otorgados por prestamistas privados aprobados, lo que reduce el riesgo del prestamista.

Los préstamos de la FHA pueden ser una buena opción para compradores de vivienda por primera vez porque, además de sus menos estrictos requisitos de crédito, puedes hacer un pago inicial tan bajo como el 3.5% en algunos casos. Los préstamos de la FHA también están sujetos a límites.

Préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA)

El Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. garantiza los préstamos VA. Al igual que los préstamos de la FHA, la VA no otorga los préstamos en sí, pero garantiza hipotecas otorgadas por prestamistas calificados. Estas garantías permiten a veteranos y miembros del servicio obtener préstamos hipotecarios con condiciones favorables y generalmente sin pago inicial.

En la mayoría de los casos, los préstamos de la VA son más fáciles de calificar que los préstamos convencionales.

¿Cómo deciden los prestamistas cuánto cobrarte?

Los prestamistas analizan varios factores para decidir cuánto dinero podrían estar dispuestos a prestarte y en qué términos. Tu solvencia crediticia juega un papel importante, por lo que es de esperar que revisen tus informes crediticios y comprueben tu puntuación crediticia.

También calcularán la relación préstamo-valor (LTV), comparando la cantidad que deseas pedir prestado con el valor del hogar. El LTV se determina dividiendo la cantidad del préstamo por el precio de compra del hogar. Los prestamistas asumen que cuanto más dinero estés dispuesto a invertir en forma de pago inicial, menos probable será que incumplas el préstamo. Cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo de incumplimiento, por lo que los prestamistas cobrarán más.

Por esta razón, debes incluir cualquier tipo de ingreso que califique cuando solicites. A veces, un trabajo a tiempo parcial adicional o un negocio secundario generador de ingresos pueden marcar la diferencia entre calificar o no calificar para un préstamo, o en recibir la mejor tasa posible. Una calculadora de hipotecas puede mostrar el impacto de diferentes tasas en tu pago mensual.

Seguro hipotecario privado (PMI)

Si no planeas hacer un pago inicial del 20% o más en una hipoteca convencional, es probable que el prestamista exija que compres un seguro hipotecario privado, o PMI. El PMI ayuda a proteger al prestamista de la posibilidad de que incumplas la deuda al transferir una parte del riesgo del préstamo a un asegurador hipotecario. El costo del PMI variará según la cantidad del préstamo y el tipo de hipoteca.

Una vez que tu capital en la vivienda alcance el nivel del 78%, el prestamista o el servicio de préstamo deberían dejar de cobrarte por el PMI. Si eso no sucede automáticamente, puedes solicitar que lo eliminen.

Como regla general, trata de evitar el PMI si puedes, ya que es un costo que no te beneficia.

Hipotecas de tasa fija vs. Hipotecas de tasa variable

Otra consideración es si deseas una hipoteca de tasa fija o de tasa ajustable (también conocida como tasa variable). En una hipoteca de tasa fija, la tasa no cambia durante toda la duración del préstamo. El beneficio obvio de un préstamo de tasa fija es su previsibilidad. Y si las tasas de interés prevalecientes son bajas cuando se emite, puedes asegurar una buena tasa por un período sustancial de tiempo.

Una hipoteca de tasa ajustable, aunque menos predecible, a menudo viene con una tasa introductoria baja que puede significar pagos más asequibles durante los primeros años del préstamo. Eso también puede permitirte calificar para un préstamo más grande de lo que podrías obtener con una tasa fija.

Por supuesto, esta opción puede ser arriesgada si la tasa se dispara después de que finalice el período introductorio y tus ingresos ya no son suficientes para manejar los pagos mensuales. Sin embargo, estos préstamos suelen tener límites sobre cuánto y qué tan rápido pueden aumentar tus tasas.

Los tipos de ARM más comunes hoy en día son para períodos de cinco, siete o diez años, después de los cuales se ajustan. En ese punto, la tasa de interés se restablecerá periódicamente, a menudo cada mes. Cuando un ARM se restablece, su nueva tasa será determinada por el índice al que esté vinculado (como las tasas de los valores del Tesoro) más un margen adicional agregado por el prestamista.

La discriminación en la concesión de hipotecas es ilegal. Si crees que has sido discriminado por raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puedes tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe tanto al CFPB como al HUD.

Programas especializados para compradores de vivienda por primera vez

Además de las fuentes de financiamiento tradicionales disponibles para cualquier persona, existen algunos programas especializados para compradores de vivienda por primera vez. Entre ellos:

  • Programa Ready Buyer de Fannie Mae:

    • El programa Ready Buyer de la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) está diseñado para compradores por primera vez y proporciona hasta un 3% de asistencia para los costos de cierre en la compra de una propiedad embargada propiedad de Fannie Mae. Para ser elegible para el programa, los solicitantes deben completar un curso obligatorio de educación para la compra de vivienda antes de realizar una oferta.

  • Retiros de IRA:

    • Los compradores de vivienda por primera vez elegibles pueden sacar hasta $10,000 de una cuenta individual de jubilación (IRA) sin pagar la multa del 10% por retiros anticipados. El límite es por individuo, por lo que una pareja podría retirar hasta $10,000 cada uno de sus propias IRAs para un total de $20,000.

  • Programas estatales de asistencia para el pago inicial:

    • Muchos estados tienen programas de asistencia para el pago inicial para compradores por primera vez. La elegibilidad varía de un estado a otro, pero generalmente, estos programas están dirigidos a personas de bajos ingresos y servidores públicos. HUD mantiene una lista de programas para cada estado en su sitio web.

¿Qué puntaje crediticio se necesita para comprar una casa?

La mayoría de las hipotecas convencionales requieren un puntaje crediticio de 620 o superior; sin embargo, los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) pueden aceptar un puntaje crediticio tan bajo como 500 con un pago inicial del 10% o tan bajo como 580 con un pago inicial del 3.5%.

¿Cuál es la tasa de interés promedio para un comprador de vivienda por primera vez?

Las tasas de interés dependen de varios factores, incluidos los puntajes crediticios, la cantidad del pago inicial, el tipo de préstamo y las condiciones del mercado. No hay datos que indiquen que los compradores de vivienda por primera vez paguen tasas de interés más altas o más bajas que los compradores experimentados con calificaciones financieras similares.

¿Existen créditos fiscales estatales para compradores de vivienda por primera vez?

Aunque el crédito fiscal para compradores de vivienda por primera vez fue eliminado a nivel federal en 2010, varios estados todavía ofrecen sus propios créditos fiscales. Además, algunas municipalidades y condados ofrecen reducciones de impuestos a la propiedad para compradores de vivienda por primera vez en su primer año. Puedes consultar los sitios web de los departamentos de impuestos estatales y locales para ver a qué puedes ser elegible.

¿Cómo funcionan los acuerdos de alquiler con opción a compra en casas?

En los acuerdos de alquiler con opción a compra, una persona puede alquilar una casa por un período de tiempo, con la opción de comprarla antes de que expire el acuerdo. En algunos casos, una parte de su alquiler se aplicará al pago inicial.

¿Qué sucede si tu solicitud de hipoteca es rechazada?

Si un prestamista rechaza tu solicitud de hipoteca, está obligado por ley a decirte por qué. La razón puede ser algo que puedas abordar antes de volver a solicitar, como mejorar tu puntaje crediticio o reducir tu relación deuda-ingresos. Y solo porque un prestamista rechace tu solicitud, no significa que otro prestamista no te apruebe.

Conclusión

Los compradores de vivienda por primera vez tienen una serie de opciones de financiamiento, incluidas algunas que no están disponibles para otras personas. Un buen corredor de hipotecas o banquero hipotecario puede ser de utilidad aquí, pero nada te servirá mejor que conocer tus prioridades y los compromisos que deberás sopesar para encontrar el mejor prestamista hipotecario para ti.