Los puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, son una opción que tu prestamista puede ofrecerte al finalizar los detalles de tu préstamo hipotecario. Cada punto hipotecario equivale al 1% del monto del préstamo y al comprarlos se reduce la tasa de interés de la hipoteca a cambio de una tarifa. Comprar puntos puede ahorrarte dinero a largo plazo, pero es fundamental entender cómo funcionan y cuándo tiene sentido financiero adquirirlos.

Cómo Funcionan los Puntos Hipotecarios

Los puntos hipotecarios operan al disminuir la tasa de interés de un préstamo hipotecario. Se consideran intereses prepagados y puedes comprarlos al:

  • Obtener un préstamo para comprar una casa.
  • Refinanciar una hipoteca existente.
  • Tomar un segundo préstamo hipotecario, como un préstamo de equidad de vivienda.

Por ejemplo, si estás obteniendo una hipoteca de $350,000 para comprar una casa y calificas para una tasa de interés del 7.25%, tu prestamista te ofrece la opción de comprar puntos para reducir la tasa. Si un punto equivale al 1% del monto del préstamo, pagarías $3,500 por punto. Al adquirir dos puntos para reducir tu tasa, pagarías al prestamista $7,000 en el cierre.

Los prestamistas determinan cuánta reducción de tasa calificas al comprar puntos. Por ejemplo, pagar por un punto podría reducir tu tasa en 0.25% con un prestamista A, mientras que el prestamista B podría ofrecer un descuento del 0.75%. Comparar las tasas de descuento con diferentes prestamistas puede darte una mejor idea de cuánto podrías ahorrar.

“El calcular el punto de equilibrio es fundamental, especialmente si no planeas quedarte en esa casa indefinidamente”. – Expertos en Finanzas

Importancia de los Puntos Hipotecarios

Calcular el punto de equilibrio te dará una mejor idea de cuándo vale la pena comprar puntos hipotecarios. Este es el momento en el que recuperarás el costo inicial de comprar puntos a través de los ahorros de intereses. Para calcular el punto de equilibrio, dividirías lo que pagas por los puntos entre la cantidad que ahorras en los pagos mensuales de la hipoteca.

Pros y Contras de los Puntos Hipotecarios

Comprar puntos puede ser más adecuado en algunas situaciones que en otras. Es útil considerar las ventajas y desventajas lado a lado.

Beneficios de los Puntos Hipotecarios

  • Reducir tu tasa de interés, haciendo la hipoteca menos costosa en general.
  • Reducir tus pagos mensuales de la hipoteca al obtener una tasa más baja.
  • Aumentar el ahorro en intereses a lo largo de la vida del préstamo.
  • Calificar para una hipoteca más grande.

Desventajas de los Puntos Hipotecarios

  • Aumentar la cantidad que necesitas en el cierre en varios miles de dólares.
  • Reducir reservas de efectivo si tienes ahorros limitados para cubrir los costos de cierre.
  • Requerir una espera prolongada hasta alcanzar el punto de equilibrio para darte cuenta de cualquier ahorro.
  • Producir ahorros mínimos (si los hay) si no te quedas en la casa el tiempo suficiente.

¿Deberías Comprar Puntos Hipotecarios?

Comprar puntos es una decisión personal que requiere una cuidadosa consideración de tus finanzas y planes a largo plazo. Hacer las preguntas correctas puede ayudarte a decidir si tiene sentido reducir tu tasa hipotecaria. Por ejemplo:

  • ¿Por cuánto tiempo planeas quedarte en la casa?
  • ¿Cuál es el plazo de la hipoteca?
  • ¿Cuánto pagarás por los puntos y cuánto se reducirá tu tasa de interés?
  • ¿Cuáles serán tus pagos mensuales con puntos versus sin ellos?
  • ¿Cuánto ahorrarás en intereses a lo largo de la vida del préstamo?

Usar un calculador de hipotecas puede ayudarte a estimar tus ahorros, basado en el tamaño del préstamo, la cantidad que planeas aportar inicialmente, el plazo del préstamo y tu tasa de interés.

¿Cuándo Comprar Puntos Hipotecarios?

Podrías considerar comprar puntos hipotecarios si:

  • Podrías alcanzar el punto de equilibrio relativamente rápido.
  • Tienes suficiente efectivo para cubrir los costos adicionales de cierre, sin agotar tus ahorros.
  • Planeas quedarte en la casa a largo plazo, lo que generará los máximos ahorros en intereses.
  • No esperas refinanciar la casa antes de alcanzar el punto de equilibrio.

Ejemplos de Puntos Hipotecarios

Calcular cuánto pagarías por una hipoteca con o sin puntos es relativamente fácil de hacer con un calculador en línea. Analizar algunos ejemplos puede darte una idea de cuándo vale la pena (o no) comprar puntos.

Escenario 1: Propiedad a Corto Plazo vs. Largo Plazo

El tiempo que planeas quedarte en la casa puede marcar la diferencia en tus ahorros totales al comprar puntos. Usando el ejemplo de una hipoteca de $350,000 mencionado anteriormente, consideremos cuánto ahorrarías si planeas quedarte en la casa por cinco años versus 30 años. Supongamos que pagaste $7,000 por puntos, lo que redujo tu tasa del 7.25% al 6.75%. Todas las calculaciones usan una tasa de interés fija.

El punto de equilibrio sería de 4.9 años (59 meses), con un ahorro mensual en el pago de la hipoteca de $118 y ahorro de intereses durante la vida del préstamo de $118,684. Si solo planeas vivir en la casa por cinco años, no recuperarás completamente los $7,000 pagados por puntos en ahorros hasta justo antes de vender la propiedad. Cuanto más tiempo vivas en una casa al comprar puntos, más ahorros puedes alcanzar a medida que pase el tiempo.

Ejemplo 2: Refinanciar vs. Vender

Refinanciar tu hipoteca puede ayudarte a calificar para una tasa de interés más baja, reducir tus pagos o permitirte cambiar el plazo de la amortización del préstamo. Del ejemplo anterior de vender una casa después de cinco años, puedes ver que no tiene mucho sentido comprar puntos. Pero, ¿qué sucede si estás reemplazando tu préstamo hipotecario existente?

Supongamos que reduces tu tasa al 6.75% y después de cinco años, debes $326,000 en el préstamo. Después de comparar tasas de interés hipotecarias, decides refinanciar a un nuevo préstamo a 25 años al 6%. Tu nuevo pago sería de $2,100, un ahorro de $170 al mes, pero también tendrías que pagar $3,200 en costos de cierre, que recuperarías en ahorros de intereses en 18 meses.

Ahora, entre lo que pagaste por puntos anteriormente y lo que pagaste por refinanciar, habrías invertido $10,000 en la casa solo en costos de cierre. En este caso, debes considerar si reducir tus pagos desde el principio o cuando refinancies tiene sentido, según la cantidad de efectivo disponible.

¿Cuánto Cuestan los Puntos Hipotecarios?

Un punto hipotecario equivale al 1% del monto de la hipoteca. Por lo tanto, un punto en un préstamo de $300,000 sería de $3,000. La reducción de la tasa de interés que corresponde a cada punto que compres puede variar de un prestamista a otro.

¿Cuántos Puntos Hipotecarios Puedes Comprar?

La cantidad de puntos hipotecarios que puedes comprar dependerá típicamente de las políticas de tu prestamista hipotecario y los tipos de préstamos que ofrece. Una excepción son los llamados “préstamos hipotecarios calificados”, que tienen reglas gubernamentales que limitan la cantidad de puntos que puedes comprar.

¿Deberías Comprar Puntos Hipotecarios Cuando las Tasas de Interés Hipotecarias Están Aumentando?

Comprar puntos hipotecarios cuando las tasas de interés de los préstamos hipotecarios están subiendo podría tener sentido si no quieres quedar atrapado en una tasa o pago mensual más altos. Lo más importante a considerar es cuánto podrías reducir la tasa, por cuánto tiempo planeas estar en la casa y cuánto efectivo disponible tienes para pagar los puntos. Si crees que es probable que las tasas de interés bajen en el futuro relativamente cercano y planeas refinanciar cuando eso suceda, comprar puntos podría no tener sentido.

¿Son los Puntos Hipotecarios Deducibles de Impuestos?

Según el Servicio de Impuestos Internos, los puntos hipotecarios en un “préstamo para comprar, construir o mejorar tu residencia principal” pueden ser deducibles de impuestos. Sin embargo, para tomar la deducción debes detallar tus deducciones al presentar tus impuestos, utilizando el Anexo A en lugar de reclamar la deducción estándar.

Conclusión

Comprar puntos de descuento en una hipoteca puede reducir tu tasa de interés y hacer que tus pagos mensuales sean más manejables, pero es beneficioso sopesar el costo frente a los ahorros. Hablar con tu prestamista hipotecario o usar un calculador de puntos hipotecarios puede ayudarte a estimar cuánto pagarás y cuándo alcanzarás el punto de equilibrio. Si aún no has comenzado a buscar un préstamo, puedes empezar comparando los mejores prestamistas hipotecarios.