Cuando compras una casa con una hipoteca, no solo pagas la cantidad que has pedido prestada, conocida como el capital. También pagas intereses hipotecarios sobre la cantidad del préstamo que aún no has devuelto. Este es el costo de pedir dinero prestado. Cuánto pagarás en intereses hipotecarios varía dependiendo de factores como el tipo, el tamaño y la duración de tu préstamo, así como el tamaño de tu pago inicial.

Típicamente, un banco o prestamista hipotecario financiará el 80% o más del precio de la casa, y tú acuerdas devolverlo con intereses durante un período específico. A medida que comparas prestamistas, tasas de hipoteca y opciones de préstamos, es útil comprender cómo funcionan las hipotecas y qué tipo puede ser mejor para ti.

Lo que pagarás depende del tipo de préstamo que elijas

Cada pago de hipoteca que hagas tendrá dos partes. El capital es la cantidad prestada que aún no has pagado. Los intereses son el costo de pedir prestado ese dinero. Los intereses hipotecarios se calculan como un porcentaje del capital restante.

Con la mayoría de las hipotecas, pagas una parte de la cantidad que has pedido prestada (el capital) más los intereses cada mes. Tu prestamista utilizará una fórmula de amortización para crear un calendario de pagos que desglose cada pago mensual en capital e intereses.

Cuando comienzas a hacer pagos de hipoteca, es probable que pagues más cada mes en intereses que en el capital del préstamo. Pero a medida que realizas pagos, el capital que no has pagado disminuye. Esto significa que los intereses que pagas cada mes también disminuyen, permitiendo que cada vez más de tu pago hipotecario se destine a pagar el capital.

Si haces los pagos de acuerdo con el calendario de amortización del préstamo, el préstamo se pagará por completo al final de su plazo establecido, como 30 años. Si la hipoteca es un préstamo a tasa fija, cada pago será un monto igual en dólares. Si la hipoteca es un préstamo de tasa ajustable, el pago cambiará periódicamente a medida que la tasa de interés del préstamo cambie.

El plazo, o duración, de tu préstamo también determina cuánto pagarás cada mes. Cuanto más largo sea el plazo, generalmente más bajos serán tus pagos mensuales. El inconveniente es que cuanto más tiempo tardes en pagar tu hipoteca, mayor será el costo total de compra de tu casa debido a que estarás pagando intereses durante un período más largo.

Interés a tasa fija frente a interés a tasa ajustable

Los prestamistas fijan tu tasa de interés en función de varios factores que reflejan cuán arriesgado creen que es prestarte dinero. Por ejemplo, es probable que te ofrezcan una tasa de interés más alta si tienes muchas deudas, ingresos irregulares o una baja puntuación de crédito. Esto significa que el costo de pedir dinero prestado para comprar una casa es mayor.

Tienes más probabilidades de que te ofrezcan una tasa de interés más baja si tienes un puntaje de crédito alto, pocas o ninguna otra deuda y un ingreso confiable. Esto significa que el costo total de tu hipoteca será menor.

Tu tasa de interés hipotecaria también se ve afectada por el tipo de hipoteca que obtengas. Los bancos y prestamistas ofrecen principalmente dos tipos básicos de préstamos:

  1. Tasa fija: la tasa de interés se fija cuando obtienes la hipoteca y no cambia.
  2. Tasa ajustable: la tasa de interés con la que comienzas cambiará bajo condiciones definidas (también conocido como tasa variable o préstamo híbrido).

Las tasas fijas son aquellas en las que la tasa de interés se mantiene igual durante toda la vida del préstamo y el pago mensual también permanece igual durante toda la vida del préstamo. Los préstamos generalmente tienen un plazo de pago de 30 años, aunque también están ampliamente disponibles plazos más cortos de 10, 15 o 20 años. Los plazos más cortos requieren pagos mensuales más grandes pero tienen costos totales de intereses más bajos.

Por otro lado, las tasas ajustables pueden cambiar con el tiempo. La mayoría de las veces, tienen límites sobre cuánto puede fluctuar la tasa de interés, con qué frecuencia puede cambiar y cuánto puede aumentar. Cuando la tasa sube o baja, el prestamista recalcula tu pago mensual, que luego se mantendrá estable hasta el siguiente ajuste de tasa. Además, estos préstamos suelen ofrecer tasas de interés más bajas durante los primeros años, pero pueden cambiar después de ese período.

Si estás considerando una hipoteca a tasa ajustable, averigua cómo se determina su tasa de interés. Muchas están vinculadas a un índice determinado, como la tasa de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a un año, más un cierto porcentaje adicional o margen. Además, pregunta con qué frecuencia se ajustará la tasa de interés. Por ejemplo, una hipoteca a tasa ajustable de cinco a uno tiene una tasa fija durante cinco años.

Una opción mucho más rara es una hipoteca de solo intereses. Esto te permite pagar solo los intereses durante los primeros años, lo que resulta en pagos mensuales más bajos. Podría ser una opción razonable si planeas ser dueño de la casa durante un tiempo relativamente corto y tienes la intención de vender antes de que comiencen los pagos mensuales más grandes. Sin embargo, no construirás capital en la casa porque no poseerás más durante el tiempo en el que solo estés pagando intereses.

Además, existen las hipotecas jumbo, que generalmente son para montos superiores al límite de préstamos conformes. Estos préstamos tienden a tener tasas de interés ligeramente más altas que los préstamos más pequeños del mismo tipo. También es posible obtener préstamos jumbo de solo intereses, aunque generalmente solo para personas adineradas.

En resumen, cuando tienes una hipoteca, se te cobran intereses como un porcentaje del capital que aún no has pagado a tu prestamista. Estos intereses son el costo de pedir dinero prestado para una hipoteca. Hay dos tipos básicos de hipotecas: tasa fija y tasa ajustable. A medida que pases el tiempo, los intereses que debes pagar cada mes disminuyen y más de tu pago hipotecario se destina a pagar el capital. La tasa de interés que obtendrás dependerá de una combinación de las tasas establecidas por la Reserva Federal y tus finanzas personales.