Los hipotecas inversas ofrecen una manera de convertir el capital de su vivienda en efectivo líquido en un pago único, de forma mensual o en una línea de crédito. Para muchos que luchan con ingresos fijos, las hipotecas inversas pueden proporcionar un respiro financiero permitiéndoles permanecer en su hogar. El concepto de una hipoteca inversa es relativamente sencillo, pero existen tres tipos diferentes disponibles, dependiendo de su nivel de ingresos. Los propietarios que buscan pedir prestada una cantidad importante de dinero con más flexibilidad podrían considerar las hipotecas inversas propietarias, ya que estas tienen pocas regulaciones. Las hipotecas de conversión de patrimonio (HECM, por sus siglas en inglés) ofrecen a los propietarios más protección financiera, y debe acudir a un prestamista acreditado por la FHA para obtener el préstamo.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un préstamo que se endeuda contra el capital acumulado en una vivienda. Las hipotecas inversas solo están disponibles para prestatarios mayores de 62 años con un capital sustancial en su vivienda. Después de solicitarla, el dinero prestado se le paga al propietario a través de un pago único, una cuota mensual o una línea de crédito.

El propietario debe mantenerse al día con todos los impuestos de propiedad y mantener la casa en buen estado. El préstamo se reembolsa cuando el propietario fallece, vende la casa o se muda por más de 12 meses consecutivos. Una vez que hayan desocupado la casa por alguno de estos motivos, se vende la casa y los fondos de la venta pagan al prestamista por la cantidad prestada más los cargos de interés y los gastos de servicio.

¿Cómo funciona un HECM?

Las hipotecas de conversión de patrimonio (HECM), también conocidas como hipotecas inversas de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para adultos mayores, son hipotecas inversas respaldadas por la FHA. Esa vinculación con el gobierno conlleva más regulaciones, pero también un nivel de seguridad para usted.

Dado que las HECMs están aseguradas por la FHA, solo pueden ser ofrecidas por un prestamista aprobado por la FHA. También requieren que cada prestatario asista a una sesión de asesoramiento hipotecario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), donde un asesor puede mostrar cómo la HECM afectará la vida financiera del prestatario. Esto ayuda a reducir el fraude hipotecario, lo que puede ser un gran problema.

Los estándares para una HECM son simples:

  • Debe tener 62 años o más.
  • Debe ocupar la casa, condominio o unidad multifamiliar como su residencia principal.
  • Debe tener un capital considerable, generalmente interpretado como 50% o más.
  • Debe poder pagar sus impuestos de propiedad y seguro de vivienda y mantener la casa.
  • No debe tener deudas federales pendientes.

Las cantidades de las HECM se basan en su capital y edad, la tasa de interés actual y el menor de los dos entre el valor de tasación o el límite hipotecario de $1,149,825. Esto evita que las personas pidan prestado demasiado y terminen con una deuda mayor al valor de su vivienda.

El inconveniente de una HECM es que hay cargos adicionales. Las HECM se consideran préstamos sin recurso, lo que significa que incluso si pide prestado más de su capital disponible, el prestamista no puede obligarlo a mudarse. Para proteger a los prestamistas, cada HECM está sujeta a primas de seguro hipotecario por adelantado del 2% del total del préstamo en el momento del cierre, y durante la vida del préstamo, deberá pagar una prima de seguro hipotecario anual del 0.5% del saldo del préstamo pendiente.

Las HECM también requieren honorarios de origen, como tarifas de título, tasaciones y otros costos necesarios para el cierre del préstamo. Cualquier cargo de servicio está limitado a $35 por mes.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa propietaria o jumbo?

Una hipoteca inversa propietaria o jumbo puede ser la mejor opción para aquellos con viviendas de mayor valor. Dado que una HECM tiene un límite en la cantidad que puede pedir prestada, aquellos que tienen una casa de alto valor pueden querer acceder a más de la cantidad permitida. Una hipoteca inversa propietaria puede exceder el límite de la FHA, aunque rara vez se acercará al monto total de su capital.

Dado que la FHA no respalda las hipotecas inversas propietarias, no están sujetas a regulaciones de la FHA, como sesiones de asesoramiento obligatorias o pagos de seguro hipotecario iniciales y continuos. Si bien esto puede parecer algo bueno, también elimina la capa de protección para adultos mayores. Los prestamistas hipotecarios que no califican para el respaldo de la FHA pueden ofrecer hipotecas inversas propietarias.

Las hipotecas inversas propietarias también suelen tener costos iniciales más bajos que las HECM. La eliminación del seguro hipotecario es una gran parte de esto. Sin embargo, las HECM tienden a tener tasas de interés más bajas que las hipotecas inversas propietarias. Deberá hacer los cálculos para determinar cuál opción es más rentable para su situación específica.

¿Las hipotecas inversas propietarias son susceptibles a estafas?

Hay muchas empresas confiables que ofrecen hipotecas inversas jumbo. Sin embargo, dado que no hay requisitos de asesoramiento hipotecario o respaldo de la Administración Federal de Vivienda para el prestamista, son más susceptibles a estafas. Dado que hay viviendas más valiosas en juego, hay más incentivos para persuadir a los adultos mayores a considerar hipotecas inversas propietarias.

¿Hay un límite de edad para las hipotecas inversas propietarias?

Sí. El estándar general para las hipotecas inversas propietarias es de 62 años, al igual que las hipotecas de conversión de patrimonio (HECM). Sin embargo, algunas empresas las ofrecen a partir de los 60 años e incluso menos. Consulte con el prestamista hipotecario para conocer el límite de edad en su estado.

¿Hay un límite en cómo puedo usar los fondos de mi hipoteca inversa propietaria?

No. Puede utilizar los fondos de su hipoteca inversa jumbo para pagar la hipoteca actual, realizar reparaciones en el hogar, consolidar deudas o incluso tomar unas vacaciones. Tenga en cuenta que el dinero prestado seguirá teniendo que devolverse cuando venda la casa o fallezca, momento en el que sus herederos deberán vender la casa o devolver el préstamo con otros fondos.

Conclusión

Mientras que las HECMs y las hipotecas inversas propietarias ofrecen la posibilidad de pedir prestado contra su capital, las HECMs lo hacen con más protecciones para usted. Las HECMs también son mucho más comunes que las hipotecas inversas propietarias, por lo que encontrar el prestamista adecuado para una hipoteca inversa jumbo puede ser más difícil. Si tiene una vivienda de alto valor y necesita una cantidad significativa de dinero, una hipoteca inversa jumbo puede ser su única opción. Recuerde que aún debe hablar con un asesor de confianza sobre los pros y los contras de cada tipo de hipoteca inversa.