El valor neto de los activos (NAV, por sus siglas en inglés) es una métrica utilizada para evaluar el valor de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés). Un REIT se negocia como acciones regulares y se invierte únicamente en propiedades inmobiliarias, terrenos o hipotecas. Un REIT administra grupos de propiedades que generan ingresos.

¿Qué es el NAV y por qué es importante para los REITs?

La mayoría de las ganancias de un REIT se distribuyen como dividendos. El Servicio de Impuestos Internos (IRS) reconoce a una empresa inmobiliaria como un REIT si distribuye el 90% de las ganancias tributables como dividendos.

Tipos de REITs

  • Equity REIT: Se enfoca en activos tangibles. Por lo general, los Equity REITs son propietarios de tipos particulares de edificios, como oficinas, apartamentos o centros comerciales. Pueden cotizar en bolsa en una bolsa de valores como la Bolsa de Nueva York o ser públicos pero no cotizados.
  • Mortgage REIT: Proporcionan financiamiento para bienes raíces que generan ingresos mediante la compra u originación de hipotecas y valores respaldados por hipotecas, y generan ingresos por los intereses de estas inversiones.

Cálculo del NAV

El NAV puede evaluar los REITs y puede usarse en lugar del valor en libros y ratios como el precio-libro. El NAV estima el valor de mercado de las tenencias del REIT. El NAV es objetivo y compara cómo se negocia un REIT en relación con el valor de mercado privado de sus propiedades inmobiliarias.

“El valor de mercado menos las deudas hipotecarias equivale al NAV.”

El valor total del NAV se puede dividir por las acciones en circulación para proporcionar un NAV por acción.

Ejemplo

Por ejemplo, el valor en libros se calcula como el precio de compra menos la depreciación. Supongamos que una propiedad se compra por $100,000 y la depreciación es de $10,000 anuales. Al final del quinto año, la depreciación acumulada es de $50,000. Así, desde una perspectiva de valor en libros, la propiedad se valora en $50,000 ($100,000 – $50,000). Pero, en realidad, es probable que ese no sea el valor real del inmueble. Por lo tanto, el NAV tiene en cuenta el valor de mercado y resta las deudas.

¿Cómo un REIT evita el impuesto de renta corporativo?

El IRS reconoce a un REIT si distribuye el 90% de las ganancias tributables como dividendos. Cumplir con esta regulación permite a la empresa evitar la responsabilidad del impuesto de renta corporativo.

¿Qué le dice el NAV a los inversionistas de REIT?

El NAV ayuda a estimar el rendimiento esperado a largo plazo de cada propiedad y proporciona a los inversionistas la Tasa Interna de Retorno (TIR). Esto brinda a los inversionistas tasas de crecimiento para cada cartera de REITs.

¿Cuándo comenzó la inversión en REITs?

El Congreso de los Estados Unidos aprobó el marco legislativo para los REITs en 1960 para permitir inversiones en empresas inmobiliarias comerciales a gran escala.

Conclusión

Aunque el NAV es una buena métrica para usar al analizar los REITs, depende de una evaluación precisa de cada tenencia. El cálculo del valor de mercado de los activos debe realizarse cuidadosamente para llegar a un NAV preciso para todo el REIT.