La evaluación exhaustiva de las finanzas de una inversión en bienes raíces puede significar la diferencia entre una posición lucrativa y posibles problemas financieros. Por eso, es fundamental conocer una serie de números clave que te brindarán información valiosa al momento de tomar decisiones de inversión en el mercado inmobiliario. Aquí te presento ocho números que debes tener en cuenta.
1. Pago de Hipoteca
Para las viviendas ocupadas por sus propietarios, los prestamistas suelen preferir que los compradores tengan un ratio de deuda-ingresos del 36%, aunque algunos pueden aceptar hasta un 45% dependiendo de factores como las reservas de efectivo. Este ratio compara los ingresos mensuales con las obligaciones de deuda.
2. Requisitos de Pago Inicial
Los requisitos de pago inicial suelen ser del 20 al 25 por ciento. Los prestamistas determinan este requisito en función de las calificaciones crediticias, los valores de las propiedades y otros factores.
- Impacto en rendimientos: Un pago inicial mayor reduce tu hipoteca pero también bloquea más de tu capital. Calcula cómo diferentes montos de pago inicial afectan tu retorno de efectivo.
- Seguro Hipotecario Privado: Para pagos iniciales inferiores al 20%, es posible que necesites pagar este seguro, lo que aumenta tus costos mensuales.
- Apalancamiento: Si bien un pago inicial menor aumenta tu potencial de apalancamiento, también incrementa el riesgo.
- Liquidez: Considera cuánta liquidez necesitas mantener para otras inversiones o gastos inesperados.
- Origen de fondos: Los pagos iniciales de propiedades de inversión no pueden provenir de fondos de regalo. Debes contar con fuentes verificables para tu pago inicial.
3. Ingresos de Alquiler para Calificar
Para que los pagos de alquiler que recibes califiquen como ingresos, debes tener un historial de dos años administrando propiedades de inversión y haber adquirido un seguro de pérdida de alquiler por al menos seis meses.
4. Relación Precio-Ingresos
La relación precio-ingresos compara el precio promedio de una casa en una región con el ingreso promedio. En Estados Unidos, este número varió de 2.75 antes de la burbuja inmobiliaria a 1.71 después.
5. Relación Precio-Alquiler
La relación precio-alquiler se calcula dividiendo el precio promedio de una casa en un mercado único por los alquileres promedio. En 2006, este número alcanzó 18.46; en 2010, cayó a 11.34.
6. Rendimiento Bruto del Alquiler
El rendimiento bruto del alquiler es el alquiler anual recaudado dividido entre el costo total de la propiedad.
7. Tasa de Capitalización
La tasa de capitalización es un número más valioso que el rendimiento bruto del alquiler porque incluye los gastos operativos de la propiedad. Es el alquiler anual menos los gastos, dividido por el costo total de la propiedad.
8. Flujo de Efectivo
Un arrendador que tiene suficiente flujo de efectivo del alquiler mensual para cubrir el principal de la hipoteca, impuestos, seguro y otros costos clave se encuentra en buena situación. Sin embargo, los arrendadores deben contar con reservas de efectivo para cubrir gastos en caso de vacantes o cargos de mantenimiento inesperados.
A pesar de los desafíos en el mercado inmobiliario en la década de 2020, invertir en bienes raíces sigue siendo una estrategia sólida para construir riqueza, ofreciendo diversas opciones como propiedades residenciales, comerciales, de alquiler y fideicomisos de inversión inmobiliaria. Comprender y aplicar estos ocho números clave te ayudará a tomar decisiones informadas y a identificar oportunidades de inversión ocultas en un mercado cada vez más complejo.
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