Un préstamo hipotecario de conversión de equidad en vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) puede parecer la mejor opción para muchos que consideran una hipoteca inversa. Pero para propietarios de viviendas con un valor alto o que necesitan una suma global para un propósito específico, existen otras dos opciones: hipotecas inversas propias y hipotecas inversas de propósito único.

¿Cómo funciona una Hipoteca Inversa?

Una hipoteca inversa es cuando un propietario de vivienda toma prestado contra la equidad de su hogar. Solo disponible para adultos mayores de 62 años, las hipotecas inversas suelen usarse para proporcionar flujo de efectivo líquido que compense los gastos de vida, hacer modificaciones en el hogar o pagar costos de salud.

Las hipotecas inversas son similares a una línea de crédito con garantía hipotecaria: los fondos se pagan directamente al propietario. En una hipoteca inversa, la institución prestamista paga al propietario con la expectativa de que el préstamo se cancele cuando el propietario fallece o se muda, utilizando la venta de la propiedad para saldar la deuda.

Las Hipotecas Inversas Propias

Las HECMs constituyen la mayor parte del mercado de hipotecas inversas. Con seguro de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), las HECMs tienden a tener tasas más bajas que las hipotecas inversas propias. También vienen con más limitaciones, incluyendo un límite superior en cuánto dinero se puede pedir prestado. Para 2024, las viviendas no pueden superar los $1,149,825 en HECMs.

Con los valores de las viviendas y los precios de venta en aumento en los últimos años, muchas viviendas, especialmente en áreas de alto costo de vida, fácilmente superan esa cantidad. Una hipoteca inversa propia puede ser la mejor opción para personas mayores en esas viviendas.

Las hipotecas inversas propias funcionan de la misma manera que las HECMs: la casa se tasará y los prestatarios elegirán cuánto dinero quieren pedir prestado y cómo desean recibirlo. Pueden recibir una suma global, pagos mensuales, una línea de crédito, o una combinación de dos maneras.

Las hipotecas inversas propias tienen algunas carencias, sin embargo, especialmente en cuanto a regulaciones.

“Las hipotecas inversas propias no están aseguradas por la FHA y cuentan con pocas regulaciones. Todos los prestatarios de HECMs deben someterse a asesoramiento hipotecario antes de tomar un préstamo, pero esto no es necesario para una hipoteca inversa propia.”

Dado que los prestamistas privados ofrecen hipotecas inversas propias, no hay límites en cuánto puede pedir prestado un propietario. Pueden existir tarifas más altas por la misma razón, ya que no hay regulaciones. Si una hipoteca inversa propia parece ser su mejor opción, compare las tasas de interés y lea la letra pequeña, ya que las tarifas pueden reducir su pago.

Las Hipotecas Inversas de Propósito Único

Mientras que las hipotecas inversas propias eliminan la mayoría de las restricciones, las hipotecas inversas de propósito único las agregan. Estas hipotecas inversas suelen ser emitidas por gobiernos estatales y locales o por organizaciones sin fines de lucro, no por prestamistas privados.

Las hipotecas inversas de propósito único ofrecen tarifas más bajas que las hipotecas inversas propias o las HECMs, pero también vienen con estipulaciones sobre cómo puede gastar su dinero. En lugar de utilizar la equidad prestada para pagar gastos de vida diarios, las hipotecas inversas de propósito único suelen estar diseñadas para pagar algo específico, como reparaciones en el hogar o impuestos de propiedad.

Debido a que están diseñadas para ayudar a los adultos mayores a pagar un costo esencial, típicamente también existen límites de ingresos en las hipotecas inversas de propósito único. Cada estado o gobierno local puede tener diferentes estipulaciones para la aceptación, y muchos programas perdonan el préstamo si se cumplen todas las condiciones.

¿Existen Requisitos de Ingresos para una Hipoteca Inversa Propia?

No. Dado que cada hipoteca inversa propia se rige por las estipulaciones de los prestamistas, no hay un requisito de ingresos estandarizado para una hipoteca inversa propia. La mayoría de las personas que buscan una hipoteca inversa propia tienen viviendas con un alto valor o necesitan pedir prestado un mayor porcentaje de la equidad de su hogar de lo permitido por la Administración Federal de Vivienda (FHA).

¿Todos los Estados Ofrecen Hipotecas Inversas de Propósito Único?

Las hipotecas inversas de propósito único son menos comunes que las hipotecas inversas de conversión de equidad en vivienda (HECMs) o las hipotecas inversas propias. Los gobiernos estatales ofrecen algunos programas, pero otros están a nivel de condado o ciudad. Infórmese en su área para ver si existen programas que puedan ayudarlo.

¿Las Hipotecas Inversas Propias Son Más Baratas que las HECMs?

La respuesta depende de su situación. Si bien las hipotecas inversas propias no requieren asesoramiento crediticio obligatorio o primas de seguro hipotecario, suelen cobrar tasas de interés más altas. Las tarifas de servicio también pueden ser mayores, sin regulaciones que limiten las tarifas. Lea la letra pequeña de su hipoteca inversa propia para ver exactamente por qué está pagando.

Conclusión

Las HECMs son la forma más común de hipotecas inversas, pero no se ajustan a todas las situaciones. Las hipotecas inversas propias y de propósito único tienden a ser más adecuadas para aquellos en ambos extremos del espectro: aquellos que son dueños de casas con mucho valor y poco efectivo, o aquellos que viven por debajo del nivel de ingresos promedio de su área. Tenga cuidado con las estafas que implican hipotecas inversas propias, ya que las salvaguardias inherentes en las HECMs, como el asesoramiento hipotecario, no son requeridas.