Un nuevo préstamo podría ahorrarte dinero

¿Cómo calificar para refinanciar tu préstamo de equidad de vivienda?

Refinanciar un préstamo de equidad de vivienda no es diferente a refinanciar una primera hipoteca, el préstamo que utilizaste para comprar tu casa. Los prestamistas revisarán tus ingresos, gastos, deudas y el valor de tu vivienda para determinar si calificas. Necesitarás proporcionar documentos como talones de pago, formularios W-2, estados de cuenta bancarios y declaraciones de impuestos (o permitir temporalmente a los prestamistas acceso seguro a tus cuentas en línea) para demostrar que puedes pagar el préstamo para el cual estás solicitando.

También tendrás que pagar por una tasación completa de la vivienda, una tasación de inspección visual, o un modelo de valoración automatizado (AVM). El prestamista utilizará el valor tasado de tu vivienda para determinar cuánta equidad de vivienda tienes.

Calificarás para las tasas de interés más bajas si tu puntaje FICO se califica como “muy bueno” o “excepcional”, lo que lo colocaría en el rango de 740–850. Aún puedes calificar para refinanciar tu préstamo de equidad de vivienda con un puntaje más bajo, tan bajo como 620, pero pagarás una tasa de interés más alta y quizás debas pedir prestado menos de lo que podrías con un puntaje más alto.

Los prestamistas también calcularán la suma total de tus pagos mensuales de deudas existentes más el pago mensual del préstamo que estás solicitando para asegurarse de que no supere el 50% de tus ingresos brutos. Esta es una evaluación conocida como tu ratio deuda-ingresos (DTI). Es posible que no califiques para un DTI tan alto a menos que otros aspectos de tus finanzas sean excelentes, y algunos prestamistas tienen límites más bajos, como el 43%.

Finalmente, necesitarás tener suficiente equidad en tu vivienda después de obtener el nuevo préstamo para cumplir con las pautas del prestamista para la relación combinada préstamo-valor (CLTV). Este es un porcentaje que se obtiene dividiendo la cantidad total que has pedido prestado contra tu vivienda por el valor justo de mercado de la propiedad. Algunos prestamistas permitirán a los propietarios con crédito excepcional pedir prestado hasta el 100% del valor de su vivienda. Sin embargo, es más probable que solo puedas pedir prestado entre el 85% y el 90%.

Ejemplo de refinanciamiento de un préstamo de equidad de vivienda

Supongamos que tu vivienda tiene un valor de $250,000, el saldo de tu primera hipoteca es de $165,000, y tienes un saldo de préstamo de equidad de vivienda de $25,000. Tu deuda se combina para un total de $190,000 que has pedido prestado contra tu vivienda. Para obtener tu ratio CLTV, divide $190,000 por $250,000. El resultado es 76%, lo que hace que tu equidad de vivienda sea del 24%.

Cuanto menos equidad pidas prestado, más baja será tu tasa de interés. Con algunos prestamistas, es posible que necesites un CLTV no superior al 60% o 70% para obtener la tasa de interés más baja.

Opción 1: Refinancia en un nuevo préstamo de equidad de vivienda

¿Cómo funciona?

Puedes reemplazar tu préstamo de equidad de vivienda existente por uno nuevo del mismo tamaño, o más grande si tienes suficiente equidad. Obtendrás una nueva tasa de interés y un nuevo plazo de préstamo.

Pros

  • Con una tasa de interés más baja y/o un plazo de préstamo más largo, es posible que puedas reducir tu pago mensual o pedir prestado más sin aumentarlo significativamente.
  • Muchos prestamistas pagarán la mayoría o todos tus costos de cierre en un préstamo de equidad de vivienda a menos que lo pagues antes de tiempo, dentro de los primeros 36 meses.

Contras

  • Si prolongas el plazo de tu préstamo, es posible que pagues más intereses a largo plazo, incluso si obtienes un interés más bajo.
  • Si pides prestado más, aumentas el riesgo de perder tu hogar si empeoran tus circunstancias financieras.

Opción 2: Refinancia en una línea de crédito de equidad de vivienda (HELOC)

¿Cómo funciona?

Puedes utilizar una línea de crédito de equidad de vivienda (HELOC) para pagar tu préstamo de equidad de vivienda.

Pros

  • Durante el período de utilización de la HELOC, que suele ser de 10 años, generalmente tendrás la opción de hacer pagos de solo intereses.
  • Refinanciar tu préstamo de equidad de vivienda con una HELOC podría darte pagos mensuales considerablemente más bajos.

Contras

  • Los préstamos de equidad de vivienda suelen tener tasas de interés fijas, mientras que las HELOC tienen tasas de interés variables.
  • Por lo tanto, estarás intercambiando un pago mensual predecible por uno impredecible, y podrías terminar pagando mucho más interés a largo plazo si las tasas aumentan.

Opción 3: Refinancia en una nueva primera hipoteca

¿Cómo funciona?

En lugar de solo refinanciar tu préstamo de equidad de vivienda y seguir teniendo dos hipotecas, puedes refinanciar tanto tu préstamo de equidad de vivienda como tu primera hipoteca en un solo préstamo sin aumentar cuánto estás pidiendo prestado. Obtendrás una nueva tasa de interés y un nuevo plazo de préstamo. Piénsalo como una consolidación de préstamos combinada con un refinanciamiento a tasa y términos.

Pros

  • Las tasas de las primeras hipotecas pueden ser más bajas que las tasas de los préstamos de equidad de vivienda, por lo que podrías ahorrar dinero.
  • Si refinancias en una hipoteca de tasa fija, tendrás un pago mensual estable y costos de endeudamiento predecibles.

Contras

  • Si tu primera hipoteca existente tiene una tasa más baja que la ofrecida actualmente por los prestamistas, esta opción no tendrá sentido financiero.
  • Incluso si puedes obtener una tasa de interés más baja al refinanciar, las primeras hipotecas pueden tener costos de cierre significativamente más altos, que pueden totalizar del 2% al 5% del monto del préstamo. Contrasta esto con el hecho de que muchos prestamistas realmente pagarán tus costos de cierre en un préstamo de equidad de vivienda o una HELOC.

¿Debería hacer un refinanciamiento con extracción de efectivo para pagar mi préstamo de equidad de vivienda?

Un refinanciamiento con extracción de efectivo podría ser una buena forma de refinanciar un préstamo de equidad de vivienda si también deseas refinanciar tu primera hipoteca y pedir más dinero prestado. En general, los refinanciamientos con extracción de efectivo tienen mejores tasas de interés que un préstamo de equidad de vivienda, aunque no tan buenas como las tasas para un refinanciamiento a tasa y términos. En cualquier caso, la tasa dependerá de tu ratio combinado préstamo-valor (CLTV) y tu solvencia crediticia.

Ten cuidado al aumentar cuánto debes en tu vivienda. ¿Podrás pagar los pagos mensuales si pierdes tu trabajo, recibes un recorte salarial, o debes trabajar menos debido a una enfermedad grave o discapacidad? Podrías perder tu hogar por ejecución hipotecaria si te atrasas demasiado en tus pagos.

¿Vale la pena pagar los costos de cierre para consolidar mi primera hipoteca y mi préstamo de equidad de vivienda?

Para determinar si vale la pena, deberás calcular tu período de equilibrio y cuántos meses necesitarás tener el nuevo préstamo antes de salir adelante después de pagar los costos de cierre. Cuanto más corto sea el período de equilibrio, mejor.

Tu prestamista puede permitirte financiar tus costos de cierre, lo que alivia el impacto de este gasto adicional a corto plazo. Sin embargo, al incluir los costos de cierre en tu préstamo, pagarás intereses sobre ellos durante años.

Otra alternativa para pagar los costos de cierre es pagar una tasa de interés más alta. Sin embargo, como probablemente estás tratando de obtener una tasa más baja al refinanciar, esta no es la estrategia más prometedora.

¿Debería refinanciar mi primera hipoteca cuando refinancio mi préstamo de equidad de vivienda?

Tus respuestas a las siguientes preguntas pueden ayudarte a decidir si te beneficiarías al refinanciar tu primera hipoteca:

  • ¿Tienes una hipoteca de tasa ajustable que deseas reemplazar con una hipoteca de tasa fija debido al aumento de las tasas de interés?
  • ¿Tienes un préstamo de tasa fija con una tasa de interés más alta de la que podrías obtener hoy?
  • ¿Tienes un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA)? En ese caso, un préstamo convencional podría ser menos costoso si mejoró tu crédito y aumentó tu equidad de vivienda.

¿Y si no califico para refinanciar mi préstamo de equidad de vivienda?

Si no puedes refinanciar tu préstamo de equidad de vivienda y los pagos se han vuelto inasequibles, comunícate con tu servicer de préstamos tan pronto como sea posible para preguntar sobre una modificación de préstamo. Si has experimentado una dificultad financiera, el servicer podría trabajar contigo para cambiar los términos de tu préstamo para que los pagos se ajusten a tu presupuesto.

Conclusión

Podrías obtener pagos mensuales más asequibles que los que tienes en tu préstamo de equidad de vivienda actual al refinanciar en un nuevo préstamo de equidad de vivienda, una HELOC o una nueva primera hipoteca. Solicita múltiples préstamos con varios prestamistas y compara sus ofertas; si haces tus compras dentro de una ventana de 45 días, múltiples solicitudes tendrán el mismo efecto en tu puntaje crediticio que una sola solicitud. (Dicho esto, podrás comparar ofertas más precisamente si envías todas tus solicitudes el mismo día).

Obtendrás un estimado formal de préstamo para cada solicitud. Mira qué oferta te ofrece la mejor combinación de asequibilidad a corto plazo y estabilidad financiera a largo plazo. Finalmente, si el refinanciamiento no es una opción, pregunta a tu servicer de préstamos de equidad de vivienda sobre una modificación de préstamo.