Los propietarios de viviendas tienen la opción de refinanciar sus hipotecas tradicionales para obtener condiciones más favorables a medida que pagan sus préstamos hipotecarios. Sin embargo, también es posible refinanciar una hipoteca inversa, un préstamo que permite a los adultos mayores acceder al patrimonio de su vivienda sin venderla ni hacer pagos mensuales. Aquí te explicamos cómo funciona la refinanciación de una hipoteca inversa y cuándo puede tener sentido hacerlo desde el punto de vista financiero.

¿Qué es una Hipoteca Inversa?

Una hipoteca inversa permite a los propietarios mayores de 62 años acceder al patrimonio de su vivienda. El propietario recibe fondos en forma de una suma global, un pago mensual fijo o una línea de crédito. Esto es una buena opción para los propietarios cuyo patrimonio neto está vinculado al patrimonio de su vivienda, otorgándoles efectivo para gastos diarios, gastos médicos y otros costos.

La hipoteca inversa está respaldada por la propiedad, al igual que una hipoteca o un préstamo personal garantizado. Sin embargo, a diferencia de una hipoteca tradicional, en la cual haces pagos regulares a un prestamista, una hipoteca inversa significa que el prestamista te hace pagos a ti. El préstamo e intereses vencen cuando vendes la casa, te mudas o falleces.

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Mientras que no necesitas hacer pagos mensuales si tienes una hipoteca inversa, debes pagar tus cargos de propiedad (impuestos, seguro, cuotas de la asociación de propietarios y mantenimiento) a tiempo y mantener la vivienda en buenas condiciones para evitar un incumplimiento o ejecución hipotecaria.

¿Qué es la Refinanciación?

Una refinanciación de hipoteca ocurre cuando pagas una hipoteca existente con dinero de un nuevo préstamo. Los propietarios generalmente refinancian para obtener condiciones de préstamo más favorables, como una tasa de interés más baja o un plazo de préstamo más corto. Tu prestamista usa el nuevo préstamo para liquidar el antiguo, dejándote con un solo préstamo y un pago mensual.

Refinanciar implica solicitar un nuevo préstamo con el prestamista de tu elección. Esto significa que debes completar la solicitud, proporcionar documentos de respaldo y consentir a una verificación de crédito. Otros requisitos varían según el prestamista, lo que significa que es posible que también debas realizar una inspección de la vivienda o una tasación.

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La discriminación en la concesión de préstamos hipotecarios es ilegal. No puedes ser discriminado basado en raza, color, origen nacional, religión, sexo (incluida identidad de género y orientación sexual), estado familiar o discapacidad. Si crees que has experimentado tal discriminación, presenta una queja ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU.

Refinanciar una Hipoteca Inversa

Si bien la refinanciación es una herramienta popular para mejorar las condiciones de las hipotecas tradicionales (o hipotecas adelantadas), también es una opción si tienes una hipoteca inversa. Cuando refinancias una hipoteca inversa, esencialmente cambias tu préstamo existente por uno nuevo, y, idealmente, mejor. La nueva hipoteca podría ser otra hipoteca inversa o una hipoteca tradicional.

Si optas por una nueva hipoteca inversa, el monto del nuevo préstamo se basará en tu edad, el valor de la vivienda y la tasa de interés, tal como lo haría al obtener un préstamo por primera vez. Puedes recibir el producto del préstamo en forma de suma global, una línea de crédito, pagos mensuales regulares o una combinación de los dos últimos.

Por otro lado, si refinancias en una hipoteca tradicional, el nuevo préstamo será contingente a tu ingreso, puntaje de crédito y tasa de interés, tal como lo haría al obtener una hipoteca por primera vez. Si necesitas fondos para la jubilación, puedes optar por una refinanciación con extracción de efectivo. Este tipo de préstamo reemplaza tu hipoteca actual con un préstamo más grande, y recibes la diferencia en efectivo.

La hipoteca inversa más común es la Hipoteca de Conversión de Capital (HECM), asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y ofrecida por prestamistas aprobados por la FHA.

Requisitos para la Refinanciación de una Hipoteca Inversa

Los requisitos para refinanciar una hipoteca inversa son casi idénticos a los de obtener una hipoteca inversa por primera vez. Si deseas refinanciar en una nueva hipoteca inversa HECM, debes:

  • Ser mayor de 62 años.
  • Ser propietario de la propiedad en su totalidad o tener un considerable patrimonio en la misma.
  • Vivir en la vivienda como tu residencia principal.
  • No estar en mora con ninguna deuda federal (impuestos o préstamos estudiantiles, por ejemplo).
  • Tener los recursos financieros para pagar impuestos de la propiedad, seguro de propietarios, cuotas de la asociación de propietarios y mantenimiento de la vivienda.
  • Participar en una sesión de información al consumidor impartida por un asesor aprobado por HUD.
  • No haber refinanciado tu hipoteca inversa en los últimos 18 meses. La propiedad también debe cumplir con los requisitos de la FHA, como estar adecuadamente asegurada y libre de riesgos para la salud o la seguridad.

Mientras que puedes acceder al 50% al 60% de tu patrimonio de vivienda con una hipoteca inversa, puedes obtener hasta el 80% con una refinanciación con extracción de efectivo.

Razones para Refinanciar una Hipoteca Inversa

Aquí hay algunas situaciones en las que puede tener sentido refinanciar tu hipoteca inversa:

  • El valor de tu vivienda aumenta.
  • Las tasas de interés bajan.
  • Quieres agregar un cónyuge o pareja.
  • Los límites de los HECM aumentan.
  • Deseas más efectivo del que proporciona tu hipoteca inversa.

Para que la refinanciación valga la pena, el beneficio financiero de la refinanciación generalmente debe ser al menos cinco veces los cargos. Por ejemplo, si la refinanciación cuesta $5,000, entonces debería aumentar tu capacidad de endeudamiento en al menos $25,000.

Si el valor de tu vivienda excede el límite de $1.15 millones de los HECM en 2024, puedes optar por una hipoteca inversa propia, a veces llamada hipoteca inversa de alto monto, para aumentar tu capacidad de endeudamiento al refinanciar.

Razones para Evitar Refinanciar una Hipoteca Inversa

Por supuesto, refinanciar una hipoteca inversa no siempre tiene sentido. Aquí algunas razones importantes para mantener tu hipoteca inversa existente:

  • Los costos de cierre superan los beneficios financieros de la refinanciación.
  • El valor de tu vivienda ha disminuido desde que obtuviste tu hipoteca inversa.
  • No quieres aumentar tu deuda y dificultar que tus herederos repaguen el préstamo si desean conservar la vivienda después de que te mudes o fallezcas.
  • Agregar un co-solicitante más joven reduciría el monto de tu préstamo (la cantidad que puedes pedir prestada depende de la edad del solicitante más joven).
  • Piensas que la refinanciación podría ser una estafa.

Las estafas relacionadas con las hipotecas inversas suceden. Si sospechas de una estafa, o que alguien involucrado en la transacción puede estar infringiendo la ley, informa a tu prestamista o administrador del préstamo y presenta una queja ante la Comisión Federal de Comercio (FTC), la oficina del fiscal general de tu estado o la agencia reguladora bancaria de tu estado.

¿Cuáles son los Pros y Contras de Refinanciar una Hipoteca Inversa?

Una refinanciación de hipoteca inversa puede permitirte acceder a más patrimonio de tu vivienda, tasas de interés más bajas y configurar nuevas opciones de pago. También podrías agregar un nuevo co-solicitante al préstamo, como un cónyuge o pareja. Por otro lado, la refinanciación implica cargos que pueden reducir el patrimonio de la vivienda más rápido y dificultar el pago del préstamo.

¿Puedes Transferir una Hipoteca Inversa?

No. Mientras que algunos tipos de hipotecas son asumibles, lo que significa que puedes transferirlas de un prestatario a otro, no puedes transferir una hipoteca inversa. Sin embargo, puedes refinanciarla para agregar un co-solicitante, como un cónyuge, pareja o hijo.

¿Cómo Pagas una Hipoteca Inversa?

Una hipoteca inversa vence cuando el último prestatario listado en el préstamo vende la casa, se muda o fallece. Los préstamos hipotecarios inversos generalmente se pagan utilizando los ingresos de la venta de la vivienda.

Conclusión

Refinanciar una hipoteca inversa puede tener sentido si el valor de tu vivienda ha aumentado o si tu situación financiera ha cambiado desde que obtuviste el préstamo original. También podrías obtener un mejor trato en un nuevo préstamo si los límites de los préstamos HECM o las tasas de interés han cambiado. No importa tu razón para refinanciar, analiza los números para asegurarte de que tenga sentido financiero y compara para encontrar la mejor oferta.