Valuación de Bienes Raíces: Lo Que Debes Saber

Qué es una Valuación de Bienes Raíces

Si eres un prestamista hipotecario o un comprador o vendedor de propiedades, es importante que conozcas sobre la valuación de bienes raíces. Las tres aproximaciones básicas para la valuación de propiedades son comparación de ventas, costo y capitalización de ingresos. Los beneficios de ser dueño de una propiedad incluyen tendencias económicas y sociales, controles gubernamentales y consideraciones ambientales. Para comprender de manera general, mira este video.

La valuación de bienes raíces tiene en cuenta muchos datos duros sobre una propiedad, como su ubicación, tamaño del lote, comodidades y plano de planta. Otro factor más difícil de medir es el valor presente de los beneficios futuros que el propietario de la propiedad obtendrá.

Este concepto está relacionado con el compromiso relativamente largo en el tiempo y el alto precio de comprar bienes raíces. La propiedad de una vivienda no es un compromiso casual o a corto plazo para la mayoría de las personas.

Una valuación precisa es importante no solo para compradores y vendedores, sino también para los bancos que financian las compras, compañías de seguros de propiedad que las protegen y los gobiernos locales que gravan a sus propietarios.

Conceptos de Valuación

El valor de una propiedad se define como el valor presente de los beneficios futuros derivados de la propiedad de la misma.

A diferencia de muchos bienes de consumo que se utilizan rápidamente, los beneficios de los bienes raíces generalmente se realizan a lo largo de un largo período de tiempo. Una estimación del valor de una propiedad debe tener en cuenta las tendencias económicas y sociales, así como los controles o regulaciones gubernamentales y las condiciones ambientales que pueden influir en los cuatro elementos de valor:

  • Demanda: El deseo o necesidad de propiedad respaldado por los medios financieros para satisfacer el deseo.
  • Utilidad: La capacidad de la propiedad para satisfacer los deseos y necesidades de los futuros propietarios.
  • Escasez: La oferta finita de propiedades en competencia.
  • Transferibilidad: La facilidad con la que los derechos de propiedad pueden transferirse a un nuevo propietario.

El valor no es necesariamente igual al costo o al precio. Aunque el costo y el precio pueden afectar el valor, no lo determinan. El precio de venta de una casa podría ser de $150,000, pero el valor podría ser significativamente más alto o más bajo. Por ejemplo, si un nuevo propietario encuentra un defecto grave en la casa, como una base defectuosa, el valor de la casa podría ser más bajo que el precio.

Importancia de una Valuación Precisa

Una valuación precisa de bienes raíces es crucial para los prestamistas hipotecarios, inversores, aseguradoras y compradores y vendedores de propiedades. Aunque las valuaciones suelen ser realizadas por profesionales capacitados, cualquier persona involucrada en una transacción inmobiliaria se beneficia de una comprensión básica de los diferentes métodos de valuación de bienes raíces.

Métodos de Valuación

1. Método de Comparación de Ventas

El método de comparación de ventas se utiliza comúnmente en la valuación de viviendas unifamiliares y terrenos. A veces llamado enfoque de datos de mercado, es una estimación de valor derivada de una comparación con propiedades vendidas recientemente que tienen características similares.

“La valuación de bienes raíces es una combinación de datos sólidos y factores más subjetivos que afectan el valor de una propiedad”.

Para proporcionar una comparación válida, cada propiedad comparable debe ser lo más similar posible a la propiedad en cuestión, haber sido vendida en el último año en un mercado abierto y competitivo, y haber sido vendida bajo condiciones de mercado típicas. Deben usarse al menos tres o cuatro propiedades comparables en el proceso de valuación.

2. Método de Costo

El método de costo se puede utilizar para estimar el valor de propiedades que han sido mejoradas con la adición de uno o más edificios. Este método implica estimaciones separadas de valor para el edificio(s) y el terreno, teniendo en cuenta la depreciación.

3. Método de Capitalización de Ingresos

Conocido simplemente como el enfoque de ingresos, este método es relevante solo para valuar propiedades para inversores que buscan un retorno del uso de una propiedad. Se utiliza para estimar el valor de propiedades que generan ingresos, como complejos de apartamentos, edificios de oficinas y centros comerciales.

Estos son solo algunos de los aspectos importantes a considerar en una valuación de bienes raíces. Tener en cuenta estos conceptos puede ayudarte a tomar decisiones financieras más informadas cuando se trata de propiedades inmobiliarias.